《初级经济法》第五章 其他相关税收法律制度 第七节 土地增值税法律制度 (2)

瑾萱

四、土地增值税的计税依据
增值额的计算公式为：增值额=转让房地产取得的收入一扣除项目
（一）转让房地产取得的收入
纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益；从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

（二）扣除项目及其金额（重点掌握）

1、销售新房及建筑物		2、销售旧房及建筑物（按评估价格扣除）
（1）取得土地使用权所支付的金额	包括地价款，有关费用和税金	（1）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用
（2）房地产开发成本	包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。	（2）旧房及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率
（3）房地产开发费用（不是按照纳税人实际发生额进行扣除）	财务费用中的利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的；允许扣除的房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5% 提示：①利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；②对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
	财务费用中的利息支出，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的；允许扣除的房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%
（4）与转让房地产有关的税金	（1）房地产开发企业：营业税、城建税、教育费附加；（2）非房地产开发企业：营业税、城建税、教育费附加、印花税； （3）外商投资房地产开发企业的税金不含城市维护建设税和教育费附加	（3）在转让环节缴纳的税金：营业税、城建税、教育费附加、印花税
（5）财政部确定的其他扣除项目	（1）从事房地产开发的纳税人适用； （2）按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和，加计20%扣除。

提示：销售旧房及建筑物按购房发票金额计算扣除：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算，对于纳税人购房时缴纳的契税，凡能够提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
（三）几种特殊事项的税务规定：
1、隐瞒、虚报房地产成交价格的
2、提供扣除项目金额不实的
3、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的
4、非直接销售和自用房地产
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：
（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
五、土地增值税的税率及应纳税额的计算
（一）税率：实行四级超率累进税率

极数	增值额与扣除项目金额的比率	税率（%）	速算扣除系数（%）
1	不超过50%的部分	30	0
2	超过50%至l00%的部分	40	5
3	超过l00%至200%的部分	50	15
4	超过200%的部分	60	35

（二）土地增值税应纳税额的计算
1、计算公式
　土地增值税应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
2、计算步骤
（1）计算转让房地产取得的收入（货币收入、实物收入）
（2）计算扣除项目
①取得土地使用权支付的金额
②开发土地的成本、费用
③新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格
④与转让房地产有关的税金
提示：与转让房地产有关的税金包括：营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加。　
（3）计算增值额=转让房地产的收入-扣除项目
（4）计算增值额÷扣除项目的比率
（5）计算土地增值税的应纳税额
【例题】 某外商投资房地产开发公司于2008年12月将一座写字楼整体转让给某单位，合同约定的转让价为20 000万元，公司按税法规定缴纳营业税1 000万元，印花税10万元。公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用和税金为3 000万元；投入房地产开发成本为4 000万元；房地产开发费用中的利息支出为1 200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明）。已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该公司转让写字楼应缴纳的土地增值税税额。
解析：
（1）房地产转让收入为20000万元
（2）确定转让房地产的扣除项目金额：
①取得土地使用权所支付的金额为3000万元
②房地产开发成本为4000万元
③房地产开发费用为：（3000＋4000）×10%=700（万元）
④与转让房地产有关的税金为1000（万元）
⑤从事房地产开发的加计扣除为：（3000＋4000）×20% =1400（万元）
⑥转让房地产的扣除项目金额为：3000＋4000＋700＋1000＋1400=10100（万元）
（3）计算转让房地产的增值额：20000-10100=9900（万元）
（4）计算增值额与扣除项目金额的比率：9900÷10100≈98%
（5）计算应缴纳的土地增值税税额：
应纳土地增值税税额=9900×40%-10100×5%=3455（万元）
【例题】2008年某国有商业企业利用库房空地进行住宅商品房开发，按照国家有关规定补交土地出让金2 840万元，缴纳相关税费160万元；住宅开发成本2 800万元，其中含装修费用500万元；房地产开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；当年住宅全部销售完毕，取得销售收入共计9 000万元；缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加495万元；缴纳印花税4.5万元。已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该企业销售住宅应缴纳的土地增值税税额。
解析：非房地产开发企业缴纳的印花税允许作为税金扣除；非房地产开发企业不允许按照取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本合计数的20%加计扣除。
（1）住宅销售收入为9000万元
（2）确定转让房地产的扣除项目金额：
①取得土地使用权所支付的金额为：2840＋160=3 000万元
②住宅开发成本为2800万元
③房地产开发费用为：（3000＋2800）×10%=580（万元）
④与转让房地产有关的税金为: 495＋4.5=499.5（万元）
⑤转让房地产的扣除项目金额为：3000＋2800＋580＋499.5=6879.5（万元）
（3）计算转让房地产的增值额：9000-6879.5=2120.5（万元）
（4）计算增值额与扣除项目金额的比率：2120.5÷6879.5≈31%
（5）计算应缴纳的土地增值税税额：
应纳土地增值税税额﹦2120.5×30%=636.15（万元）
【例题3•计算题】某公司2009年转让一处旧房地产取得收入1600万元，该公司取得土地使用权所支付的金额为200万元，当地税务机关确认的房屋的评估价格为800万元，该公司支付给房地产评估机构评估费20万元，缴纳的与转让该房地产有关的税金l0万元。计算该公司转让该房地产应缴纳的土地增值税税额。
解析：
（1）计算扣除项目金额。根据《土地增值税暂行条例》等有关规定，公司转让该旧房地产允许扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、房屋的评估价格、支付给房地产评估机构的评估费、缴纳的与转让该房地产有关的税金。
扣除项目金额=200＋800＋20＋10=1030（万元）
（2）计算增值额，即纳税人转让房地产所取得的收入，减去扣除项目金额后的余额。
增值额=1600－1030=570（万元）
（3）计算增值额占扣除项目金额的百分比。
增值率=570÷1030=55.3%，说明增值额超过了扣除项目金额的50%，但未超过100%。
（4）应纳税额
土地增值税税额= 570×40%-l030×5%=176.5（万元）
六、土地增值税的减免税
1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税；超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。
2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
3、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
4、自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。
七、土地增值税申报程序、纳税清算、纳税地点
（一）土地增值税纳税申报程序
1、纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
2、纳税人采取预售方式销售房地产的，对在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税，之后办理纳税清算后，多退少补。
（二）土地增值税纳税清算
1、土地增值税的清算条件
提示：区分“应当清算”和“可要求清算”
（1）符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：
①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
③直接转让土地使用权的。
（2）符合下列情形之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算：
①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
④省级税务机关规定的其他情况。
（三）土地增值税纳税地点
1、纳税人是法人的，当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。
2、纳税人是自然人的，当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在居住所在地税务机关申报纳税；当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。