营改增后纳税人销售不动产税收政策问答

侠风

1.我市二手房评估价格是否含税？
答：目前，我市二手房评估价格为含税价，如根据评估价格计算销售取得的不动产的销售额，应先将评估价格换算为不含税价，再进行销售额的计算。

2.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产，能否选择简易计税方法？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

3.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，能否选择简易计税方法？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

4.一般纳税人销售其2016年5月1日后取得的不动产，应如何缴纳增值税？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

5.一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应如何缴纳增值税？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

6.小规模纳税人销售其取得的不动产，应如何缴纳增值税？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

7.小规模纳税人销售其自建的不动产，应如何缴纳增值税？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

8.个体工商户销售购买的住房，应如何缴纳增值税？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，个体工商户销售购买的住房，应按照附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条的规定征免增值税。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

9.其他个人销售其取得的不动产，应如何缴纳增值税？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

10.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，应如何缴纳增值税？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

11.与单位纳税人销售取得的不动产相关的增值税优惠有哪些？应如何享受？
答： 与单位纳税人销售取得的不动产相关的增值税优惠主要有以下几种：
（1）被撤销金融机构以不动产清偿债务免征增值税。
（2）为了配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按成本价、标准价出售住房取得的收入免征增值税。
单位纳税人需要享受上述税收优惠的应先前往不动产所在地主管地税机关办税大厅办理优惠备案，再到不动产登记中心进行纳税申报。

12.与其他个人销售不动产相关的增值税优惠有哪些？应如何享受？
答：与其他个人销售不动产相关的增值税优惠主要有几种：
（1）个人销售自建自用住房免征增值税；
（2）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税
家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠予对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
    （3）个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售，免征增值税。
其他个人需要享受第（1）、（2）项税收优惠的应前往不动产所在地主管地税机关办税大厅办理优惠备案，再到不动产登记中心进行纳税申报。
其他个人需要享受第（3）项税收优惠的无需办理优惠备案，直接至不动产登记中心进行纳税申报即可享受。

13.营改增后，其他个人转让取得的不动产应缴纳的流转税税额是否发生变化？
答：（1）原营业税政策中有关个人转让不动产的营业税优惠在营改增后基本得以延续。因此，营改增后，其他个人转让取得的不动产符合问题12中所列免征增值税条件的，与原营业税政策下的税负一致。
（2）其他情况下，与原营业税计税方法相比，因需要将不动产的成交价格换算为不含税价并以为基础计算增值税的销售额，营改增后其他个人转让取得的不动产缴纳的增值税有所减少，举例说明：
例1：王先生于2016年1月1日以300万元购入普通住房一套。
如王先生于2016年4月3日将该套住房以500万元售出，此时房地产业尚未营改增，因王先生持有该套住房未满两年即售出，王先生应按相关营业税政策以销售该套住房取得的全部价款和价外费用作为营业额计缴营业税=500*5%=25万元。
如王先生于2016年5月3日将该套住房以500万元售出，此时房地产业已经营改增，因王先生持有该套住房未满两年即售出，王先生应按相关营改增政策以销售该套住房取得的全部价款和价外费用作为销售额计缴增值税=500÷(1+5%)*5%=23.81万元。
王先生的上述房产转让行为，如发生在营改增前需要缴纳营业税25万元，如发生在营改增后仅需缴纳增值税23.81万元，税负下降（25-23.81）÷25*100%=4.76%。
例2：王先生于2014年1月1日以800万元购入非普通住房一套。
如王先生于2016年4月3日将该套住房以1000万元售出，此时房地产业尚未营改增，因王先生持有该套非普通住房满两年才售出，王先生应按相关营业税政策以销售该套住房取得的全部价款和价外费用减去其购置原价后的余额作为营业额计缴营业税=（1000-800）*5%=10万元。
如王先生于2016年5月3日将该套住房以1000万元售出，此时房地产业已经营改增，因王先生持有该套非普通住房满两年才售出，王先生应按相关营改增政策以销售该套住房取得全部价款和价外费用扣除其购置原价后的余额作为销售额计缴增值税=（1000-800）÷(1+5%)*5%=9.524万元。
王先生的上述房产转让行为，如发生在营改增前需要缴纳营业税10万元，如发生在营改增后仅需缴纳增值税9.52万元，税负下降（10-9.524）÷10*100%=4.76%。
例3：王先生于2016年1月1日以1000万元购入商铺一套。
如王先生于2016年4月3日将该套商铺以1200万元售出，此时房地产业尚未营改增，王先生应按相关营业税政策以销售该套商铺取得的全部价款和价外费用减去其购置原价后的余额作为营业额计缴营业税=（1000-800）*5%=10万元。
如王先生于2016年5月3日将该套商铺以1200万元售出，此时房地产业已经营改增，王先生应按相关营改增政策以销售该套商铺取得全部价款和价外费用扣除其购置原价后的余额作为销售额计缴增值税=（1200-1000）÷(1+5%)*5%=9.524万元。
王先生的上述房产转让行为，如发生在营改增前需要缴纳营业税10万元，如发生在营改增后仅需缴纳增值税9.52万元，税负下降（10-9.524）÷10*100%=4.76%。

14.哪些情况下纳税人销售取得的不动产到地税部门开具增值税发票？
答：（1）小规模纳税人及其他个人销售其取得的不动产，购买方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可向地税局申请代开增值税专用发票；
（2）不能自行开具增值税普通发票的小规模纳税人，销售其取得不动产可以向不动产登记中心申请代开增值税普通发票；
（3）其他个人销售其取得的不动产需要开具增值税普通发票的，可向不动产登记中心申请代开。

15.纳税人销售其取得的不动产，地税局为纳税人代开的增值税发票是几联的？
答：根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）规定，地税局代开发票部门为纳税人代开的增值税发票，统一使用六联增值税专用发票和五联增值税普通发票。第四联由代开发票岗位留存，以备发票扫描补录；第五联交征收岗位留存，用于代开发票与征收税款的定期核对；其他联次交纳税人。

16.销售取得的不动产计税价格复核应向哪个税务机关提出申请？
答：根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）的规定，营改增后，为方便纳税人，暂定由地税局办理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产增值税的纳税申报受理、计税价格评估、税款征收、税收优惠备案、发票代开等有关事项。因此，纳税人销售取得的不动产需要进行计税价格复核的应向不动产所在地的主管地税机关提出申请。

17.纳税人销售取得的不动产向地税部门多预缴（缴纳）的增值税应向哪个税务机关申请退税？
答：根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）的规定，营改增后，为方便纳税人，暂定由地税局办理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产增值税的纳税申报受理、计税价格评估、税款征收、税收优惠备案、发票代开等有关事项。因此，纳税人销售取得的不动产向地税部门多预缴（缴纳）了增值税的应向不动产所在地的主管地税机关申请退税。

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