·精华集锦·实务中的纳税问题

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    某人是一个体工商户，咨询：房产税的计税标准如何计算，内地与外商是否相同？房产税的纳税期限如何确定？私有住房用于经营，时间不满一年，怎样计算房产税？

    我国境内的外商投资企业、外国企业、台港澳同胞投资企业以及外籍个人、台港澳同胞适用《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，其他单位和个人适用《中华人民共和国房产税暂行条例》。

    私有住房用于经营的，按用于经营部分的房产原值一次减除10％-30％（具体标准由市、县税务局确定）后的余值，依1.2％的税率计算缴纳房产税；如果用于出租，按年租金收入依12％的税率计算缴纳房产税；如果出租给他人用于居住的，按年租金收入依4％的优惠税率计算缴纳房产税。

    私有住房用于经营，时间不满一年的可按月换算计征，超过15天的按全月计算，不满15天的免予缴纳。房产税按年征收分期缴纳，纳税期限由主管地方税务机关确定，逾期未申报缴纳税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。






  

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现行税法规定，房产税采用从价计征，计税办法分为按计税余值计征和按租金收入计征两种形式。对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据，税率为1.2％；

    对于出租的房屋，以租金收入为计税依据，税率为12％。两者相比，以房产的计税余值作为计税依据的税负低，以租金收入为计税依据的税负高，通过下面例子来说明：

    例如：广州市某国有企业，将A厂房（原值500万元，成新率60％），以融资租赁方式租赁给一实业公司，租期为4年，月租金为12万元，承租方在租赁期满后即获该房产的所有权；将B厂房（原值800万元，成新率80％）作为投资，与一开发公司组成联营企业，合同规定，双方利润分红，共担风险。有关计算如下：

    应纳税额的计算：

    A厂房月应纳税额＝12×12％＝1.44（万元）

    A厂房年应纳税额＝1.44×12＝17.28（万元）

    B厂房年应纳税额＝800×（1－30％）×1.2％＝6.72（万元）

    计征方法的税负比较：

    A厂房按房产原值计算年税负率＝17.28÷500×100＝3.45％

    B厂房按房产原值计算年税负率＝6.72÷800×100＝0.84％






  

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（一）资料

    A企业于2002年4月30日将原值为200万元的闲置用房向B企业投资，协议规定，A企业每月向B企业收取固定收入2万元，B企业的经营盈亏情况与A企业无涉。当年获得收益16万元。试计算A企业该房产当年应纳房产税（该省规定，按原值的30％作为扣除额）。

    （二）解答

    税法规定，对外投资的房产按房产余值征税，但如果是以房产对外投资，收取固定收入，不承担联营风险，实际上是以联营名义取得房产的租金，应由出租方按租金收入计缴房产税。

    应纳房产税＝200×（1－30％）×1.2％×4÷12＋16×12％＝2.48（万元）






  

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北京市某公司有一幢楼房产原值为269万元，按1.2%税率计算应缴纳22596元房产税。另有一幢楼房产原值为258万元，计划下半年出租，以上情况应按房产余值，还是按租金收入计算缴纳房产税？

    答：根据《北京市施行<中华人民共和国房产税暂行条例>的细则》规定，企业、（自收自支）事业单位房产，不论自用还是出租均按征收月份前一个月的月末帐面房产原值，一次减除30%后的余值，计算缴纳房产税。因此该单位房产，无论自用还是出租，均应按房产余值计算缴纳房产税。

    公司应缴纳房产税金额＝（2690000元＋2580000元）×（1-30%）×1.2%＝44268元






  

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北京的李先生有私房（产权房）两套，想对外出租一套，承租人用于居住或经营，对李某的出租房屋行为，应缴纳哪些税？

    按照税法的规定，李先生的个人出租房屋应缴纳以下几种税费：

    1.房产税

    根据《房产税暂行条例》及有关规定，对拥有房屋产权的个人在房产税开征范围内出租房屋，应按租金收入的12%缴纳房产税。对于私有房产主将房屋出租给个人居住，经房管部门备案并执行房管部门规定的租金标准的，可暂免缴纳房产税和城镇土地使用税。从2001年1月1日起，个人按市场价格出租的居民住房，房产税减按4％征收。

    2.城镇土地使用税

    根据《城镇土地使用税暂行条例》及有关规定，对拥有房屋产权的个人，出租的房屋坐落在城镇土地使用税开征范围内的，应按房屋占地（含出租的院落占地）面积，依土地等级及适用的土地等级税额；计算缴纳城镇土地使用税。根据市政建设状况和经济繁荣程度等条件，北京市将土地划分为六个等级，一至六级土地每平方米年税额分别为10元、8元、6元、4元、1元、0.5元。

    3.营业税

    个人出租房屋应按租金收入的5％缴纳营业税。个人出租房屋月租金收入在800元以下的免纳营业税。从2001年1月1日起，个人按市场价格出租的居民住房，营业税减按3％征收。

    4.城市建设维护税

    个人在缴纳营业税的同时，应以缴纳的营业税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税。纳税人所在地在东城、西城、祟文、宣武范围内，以及朝阳、海淀、丰台、石景山、门头沟、燕山六个区所属街道办事处管辖范围的，税率为7％；纳税人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为5％；其余的税率为1％。

    5.个人所得税

    个人出租房屋，月租金收入在4000元以下的，应按月租金收入扣除800元费用后的应纳税所得额计算缴纳个人所得税；月租金收入在4000元以上的，应按月租金收入扣除20％后的应纳税所得额计算缴纳个人所得税。税率均为20％。在出租过程中发生的有关税费（需提供合法凭证）可以在税前扣除。从2001年1月1日起，对个人出租房屋取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。

    6.印花税

    个人出租自有房屋，凡用于生产经营的，应于签订合同时按双方订立的书面租赁合同所载租赁金额的千分之一贴花。税额不足一元的，按一元贴花。

    7.教育费附加

    个人在缴纳营业税的同时，应按缴纳的营业税税额的3％缴纳教育费附加。






  

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房产税采用从价计征。计税办法分为按计税余值计征和按租金收入计征两种形式。

    1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。计税余值，指依照税法规定按房产原值一次减除10％～30％的损耗价值以后的余额。

    2.对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额，依率计征。

    3.投资联营及融资租赁房产的计税依据

    （1）对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的余值作为计税依据计征房产税；

    对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计算缴纳房产税。

    （2）对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。






  

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我国《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》）规定，房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人，征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区；计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入；税率分别为1.2％和12％。按照房产计税价值征税的，称为从价计征。《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减征10％～30％的余值计算缴纳。所谓房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋造价，它包括与房屋不可分割的各种附属的配套设施。由此可知，合理地减少原值是减少房产税的关键。

    1.有关附属设备的确定

    税法对于附属设备的规定是含混不清的。如京财税字[1998]795号通知规定：“作为与房屋不可分割的各种附属设备如：中央空调、暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，蒸汽、压缩空气、石油给水排水等管道和电力、电讯、电缆导线等各种管线，以及电梯、升降机、过道、晒台等，无论是否计入固定资产，都应作为应税房产原值，征收城市房地产税”。

    而在房地产税中，财税地字[1987]第003号文《关于房地产税和车船使用税及各业务问题的解释与规定》第二条规定：“属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒算起”，这条规定是很含糊的，为纳税筹划提供了一个空间。

    对于中央空调，我国房地产税规定，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入账，单独核算并提取折旧，则房地产原值不应包括中央空调设备。这说明，在建房时，完全可以将中央空调作为固定资产单独核算，不计入房地产原值中，从而减少房产税。

    2.关于公共设施

    企业兴建工厂时，往往除了筑建厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等建筑物。对于这些公共设施，如果也算入房产原值的话，则企业将面临很重的房产税。其实，按我国税法规定，房产是指以房屋形态表现的财产；房屋是指有屋结构，可供人们在其中生产、工作、居住或储藏物资的场所，不包括独立于房屋之外的建筑物，如厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等。因此，企业应该把停车场、游泳池等都建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿中单独记载，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。






  

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国家税务总局日前发出通知，对已取消的房产税减免审批、单位和个人从事技术转让技术开发业务免征营业税审批等8项行政审批项目明确后续管理办法。

    通知指出，对“房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税”的规定适当修改，取消经税务机关审核的内容。纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。

    与此同时，纳税人房屋大修停用半年以上需要免征房产税的，应在房屋大修前向主管税务机关报送相关的证明材料，以备税务机关查验。






  

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在房产未办理竣工结算前是否要缴纳房产税，同样情况下是否要缴纳土地使用税？

    一、房产税：

    1.纳税单位新建、扩建、翻建的房屋，从建成验收的次月起缴纳房产税；未办验、验收手续而已经使用的，自使用的次月起缴纳房产税。

    2.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。

    3.对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

    二、城镇土地使用税：

    1.购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

    2.购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

    3.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。






  

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（一）资料

    某企业于2002年2月20日对刚建成一座生产车间办理竣工决算，并于当月投入使用，原值200万元。3月5日，企业因资金紧张，将这座车间抵押给工商银行取得贷款80万元，抵押期间房屋仍由企业使用。试计算该房产当年应纳房产税（该省规定，按原值的30％作为扣除额）。

    （二）解答

    税法规定，纳税人自建的房屋，自建成之日的次月起征收房产税。

    应纳房产税＝200×（1－30％）×1.2％×10÷12＝1.4（万元）






  

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