营改增后，我们该怎么买房出租

错了这么简单

当下，最热话题莫过营改增。但营改增后，到底哪个行业是最大的赢家，众说纷纭……有的说娱乐业是最大赢家，因为娱乐业购进货物17个点，自己开出去的票才6个点；有的说餐饮也才是最大赢家，因为购进农产品直接按售价的13%作为进项，如果中间还能创造点“条件”，那更优惠……但我觉得一般纳税人购入开具11个点专票的房屋并用来出租，才是最大的赢家。怎么说呢？做个简单比较吧：


例：假设某套房子售价240万（不含税），使用期限20年（温州滴），购入后出租每月租金1万。
1：以一般纳税人身份向采用一般计税方法的房企购入该套房产；
2：以一般纳税人身份向采用简易计税方法的房企购入该套房产；
3：以小规模纳税人身份向采用一般计税方法的房企购入该套房产；
4：以小规模纳税人向采用简易计税方法的房企购入该套房产；
5：以自然人个人身份向向采用一般计税方法的房企购入该套房产；
6：以自然人个人向采用简易计税方法的房企购入该套房产；
上述几种购房主体的增值税及城建税、教育附加费负担情况如下：
  
我是房东
   收入 房产折旧 销项税率 进项税率 城建税税率 教育附加费税率 增值税及附加税税负比率
1 10,000.00  10,000.00  11.00% 11.00% 7.00% 5.00% 0%
2 10,000.00  10,000.00  11.00% 5.00% 7.00% 5.00% 6.72%
3 10,000.00  10,000.00  5.00% 11.00%不能抵扣 7.00% 5.00% 5.60%
4 10,000.00  10,000.00  5.00% 5.00%不能抵扣 7.00% 5.00% 5.60%
5 10,000.00  10,000.00  1.50% 11.00%不能抵扣 7.00% 5.00% 1.68%
6 10,000.00  10,000.00  1.50% 5.00%不能抵扣 7.00% 5.00% 1.68%

注：印花税、房产税、土地使用税等税费，暂不列入此次讨论。


分析：
1、以一般纳税人身份购房出租，选择11%的购房专票，虽然前期垫付了进项税额，但这套房子20年内不用缴纳增值税，也不会有附加税费，也没有企业所得税。如果你觉得房子使用期限不止20年，那我们也可以改成出租40年，每月租金5000。总的来说，营改增后购房出租，一般纳税人将在相当长的一段期间内等于实际享受增值税免税政策优惠。
2、依据国税【2014】57号公告等文，小规模纳税人只有在每月租金低于3万的情况下，免征增值税，才有比较税收优势。月租金超过3万时，小规模纳税人税负高于一般纳税人。
3、个人购房出租虽然租赁服务税率低，但终究要缴增值税。所以个人购房出租没有比一般纳税人来得划算。
结论：营改增后，出租老房子税负相比出租新房来得高。5.1以后以一般纳税人资格来购房出租最划算。营改增真的是帮纳税人降低税负的，特别是专门从事房产租赁的一般纳税人。预计未来几年，酒店、房产经纪、房地产业将蓬勃发展。