王教授教会计——会计升级诀窍

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投资活动核算之五——投资性房地产核算解析1

概述

一、投资性房地产的概念

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。但自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产的项目。

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投资活动核算之五——投资性房地产核算解析2

二、投资性房地产的确认

将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件。

（1）与该资产相关的经济利益很可能流入企业。

（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

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投资活动核算之五——投资性房地产核算解析3

投资性房地产的核算可以归纳成如下图的种种情况。各种情况核算决策过程一并画在图中。

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投资活动核算之五——投资性房地产核算解析4

    根据投资性房地产的核算决策过程图，可以编制核算分录表如下：

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投资活动核算之五——投资性房地产核算解析5

投资性房地产的初始计量

一、外购投资性房地产的初始计量

取得时的实际成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

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投资活动核算之五——投资性房地产核算解析6

企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

在采用成本模式计量下，外购的土地使用权和建筑物，按照取得时的实际成本进行初始计量，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等科目。

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投资活动核算之五——投资性房地产核算解析7

示例：2014年5月5日，甲公司购入写字楼，支付价款共计200万元，计划用于对外出租。5月15日，甲公司与乙公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期3年。甲公司的账务处理如下：

借：投资性房地产-写字楼                   2 000 000

　　贷：银行存款                          2 000 000

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投资活动核算之五——投资性房地产核算解析8

二、自行建造的投资性房地产的初始计量

企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。

相忘于江湖

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投资活动核算之五——投资性房地产核算解析9

企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

采用成本模式计量的，应按照确定的成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程”科目或“开发产品”科目。