房屋租赁的税收征管有待加强

行天

——上海私房出租税收征管的调查报告

　　私房出租规模越来越大

　　有关调查显示，目前在上海的外国人约有6万，其中在浦东工作和生活的外国人有2万余人。2000年，上海外来流动人口数量达387．11万人，其中在沪居住半年以上的达300万人。不管是外国人还是外地人，他们在上海长期或暂时居住下来，租赁房屋成为他们"安身立命"的首要条件。

　　由此，上海房屋租赁业得到长足发展。据不完全统计，截至1997年底，上海共受理各类房屋租赁登记62．3万平方米，换发租赁证2400件；1999年，办理房屋租赁登记363．3万平方米，换发租赁证3．26万件。

　　私房出租红火，带动私房出租的税收也水涨船高。上海市地税局的统计数据显示：1998年，上海来自私房出租的税收为6200万元；1999年为9500万元；2000年降低了征收税率，但税款仍达到了7700万元；2001年攀升至1．02亿元。今年1月～4月，达到了4060万元。

　　业内人士分析，随着改革开放进程的加快，越来越多的外来人口将涌入上海；加上上海还有相当一部分人买不起房，在今后几年，房屋租赁市场还将持续升温，加强私房出租税收征管大有可为。

　　私房出租税收征管难在何处

　　上海人私房出租，缴纳税收已有百年历史。但基层税务人员普遍反映，私房出租税收征管难。有税务人员甚至说，对私房出租征税，"踏破鞋皮，磨破嘴皮，收不了几个钱"。

　　那么，私房出租税收征管难，究竟难在何处？

　　——私房业主纳税意识差，税源难控制。主动申报纳税的房东微乎其微，大部分房东抱着"能逃则逃，能少则少"的心态。从2000年1月1日起，上海对私有房屋出租取得的租金收入按5％的综合征收率征收税款；对转租或再转租的，按租金收入2．5％的综合征收率征收税款。可以说，上海对私房出租取得租金收入的综合征收税率在全国是最低的，但仍有不少房东不买账。

　　——私房出租分布面广，呈动态性，税收征管信息难采集。据统 计，仅上海城区，就有99个街道办事处，3408个居委会。每个居委会私房出租少则几百间，多至上千间。要采集呈动态性的私房出租信息，每个街道至少要配备1名专职税务干部、2名协税员。如此一来，打造私房出租税收征管队伍，至少需3400名税务干部和7000名协税员。把税务系统内四分之一的人员花在私房出租上，去征收全市几千分之一的税收，成本过高。

　　——私房地域、结构、设施差异大，租金收入悬殊，征税依据难确定。按规定，对私有房屋出租取得的租金收入征收税款，应严格据实计征。但现实情况是，因为出租房屋面积不同、地段不同、房间朝 向不同、装修程度不同、房型不一、楼层有异，甚至是房东、房客性格的不同，都会影响到租金的高低，房屋租金一房一价，相差悬殊。倘若房东、房客结成"攻守同盟"，拒绝提供租赁协议，或提供租赁协议不实或不能如实申报租赁收入的，税务人员根本无从知晓房东所取得的真实的租金收入，也不能在核定房东租金收入时来个"一刀切"。

　　加强私房出租税收征管的建议

　　在征管主体上，必须坚持税务机关为执法主体的原则。私房出租的税收征管工作，除税务机关以及税务机关依法委托征收的单位和个人外，任何单位和个人不得进行税款征收活动；税收助征员可以在社 会上招聘，也可以由街道等部门推荐，但必须经过税务机关业务培训、考核后择优录用，花名册由税务部门记录备案；税收助征员不得兼职，每年必须到税务机关进行资格年度检验。另外，涉税票证只能由税务机关提供。委托单位代征税款的，不得将税款与其他收费项目混开，代征税款必须日结月清，及时解缴入库。

　　在计税依据上，坚持按实征收原则。根据一些地区眼下按实征收较难的实际情况，建议在现阶段，在个别基础薄弱的地方采取比照出租车司机个人所得税定额征收的方式征收私房出租税收，在今后私房 出租税收征管工作中逐步规范，待条件成熟全面推行"按实征收"。 在征管方式上，必须坚持因地制宜原则。调查表明，税务机关征与不征、征收力度大与小、征收方式是否切实可行，税收收入情况大不一样。各地地税部门要区别不同地区、不同对象、不同人员结构等实际情况，分别采取最合适、最方便纳税人的征收方法，切不能搞"一刀切"。如外国人、白领聚居的高档住宅区，可以采取以税务部门征收为主，街道协税工作小组配合征收；外来人口集中的地区，可以依托地区外口办等部门力量，以协税员征收为主、税务人员进行业务指导的方式等。

　　在资源利用上，要充分依靠社会力量完善征收网络。对私房出租征税，税务部门"势单力薄"，不可能包打天下。因此，要充分利用和动员全社会力量，完善征收网络。如与公安、外口办、房屋租赁管理部门、居委会、物业等部门密切协作，充分享用它们掌握的有关私房出租的信息资料；委托房屋租赁管理部门、物业公司等部门代扣代缴私房出租税收，构筑社会协税、护税网络。

　　在执法力度上，必须加大对"拒税人"的处罚。出租私房的业主不肯纳税，在很大程度上是因为税务部门缺乏手段。欠缴税款，不会像欠缴水费、电费、电话费那样被停水、停电和停机。因此，要加大 对"拒税人"的处罚力度，有确实证据，经多次催缴仍拒不缴纳的，可以通过在"拒税人"所在地张榜公布等方式，将"黑名单"进行"曝光"，对其开展舆论攻势。同时，借鉴国外的税收征管经验，实施 "小税重罚"。

　　在税收管理上，向信息化方向努力。在适当的时候，将全面收集的房屋出租信息输入计算机，包括出租房屋的地点、房型、价格、装修程度等基本情况，房东的姓名、工作单位、居住地以及家庭成员等基本信息，绘制"私房出租电子地图"，设立私房出租档案。每月，由计算机根据储存信息自动生成税单，邮寄给房东催缴。税务人员与公安、房产、街道等部门实现资源共享，随时输入修正信息，对拒不缴纳的房东采取处罚措施。
林志平、徐俊