王教授携手浩天云会计详解薪酬核算

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投资活动核算之五——投资性房地产核算解析24

自用土地使用权或建筑物转换为投资性房地产

企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧和减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，按其账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”科目或“无形资产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“累计摊销”科目或“累计折旧”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。

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投资活动核算之五——投资性房地产核算解析25

例：2013年6月1日，甲公司将自己用于办公的一栋办公楼出租给乙企业使用，为期5年。这栋办公楼的账面余额500万元，已计提折旧5万元。假设甲采用成本法核算，账务处理如下：

借：投资性房地产          5 000 000

　　累计折旧　　　　　　　50 000

　　贷：固定资产　　　　　　　　　　　    5 000 000

　　　　投资性房地产累计折旧（摊销）　　　50 000

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投资活动核算之五——投资性房地产核算解析26

二、公允价值模式下的转换

投资性房地产转换为自用房地产

企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

在转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”科目或“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产-成本”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产-公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。

例：2013年6月15日，甲公司将租赁期满的写字楼收回，开始作为单位办公自用。该写字楼的公允价值为500万元；该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为480万元。其中，成本为450万元，公允价值变动为增值30万元。

甲企业的账务处理如下：

借：固定资产                              5 000 000

    贷：投资性房地产-成本                 4 500 000

       投资性房地产-公允价值变动         300 000

       公允价值变动损益                  200 000

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投资活动核算之五——投资性房地产核算解析27

作为存货的房地产转换为投资性房地产

作为存货的房地产转换为投资性房地产。企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项房地产在转换日的公允价值入账，借记“投资性房地产-成本”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积-其他资本公积”科目。当该项投资性房地产被处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期损益。

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投资活动核算之五——投资性房地产核算解析28

例：2012年7月10日，甲房地产开发公司将其开发的一栋写字楼出租给乙企业，该写字楼当时的账面余额为500万元，公允价值为550万元。2012年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为580万元。

甲企业的账务处理如下：

（1）2008年7月10日

借：投资性房地产-成本                      5 500000

　　贷：开发产品　　　　　　　　　　　　   5 000 000

　　　　资本公积-其他资本公积　　　　　    500 000

（2）2008年12月31日

借：投资性房地产-公允价值变动　　　        300 000

　　贷：公允价值变动损益　　　　　　　 　 300 000

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投资活动核算之五——投资性房地产核算解析29

自用土地使用权或建筑物转换为投资性房地产

企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产-成本”科目，按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目。原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”和“固定资产减值准备”科目。按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积-其他资本公积”科目。当该项投资性房地产被处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期损益。

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投资活动核算之五——投资性房地产核算解析30

例：2012年10月，甲公司将其原办公楼租赁给乙公司使用，租赁期开始日为2013年1月1日，租赁期限为5年。假设2013年1月1日，采用公允价值模式计量该办公楼的公允价值为340万元，其原价为500万元，计提折旧150万元。甲公司2013年1月1日的账务处理如下：

　借：投资性房地产-××办公楼（成本）　　    3 400 000

　　　公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　100 000

　　　累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　  1 500 000

　　　贷：固定资产　　　　　　　　　　　　　　5 000 000

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投资活动核算之五——投资性房地产核算解析31

投资性房地产的处置

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。

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投资活动核算之五——投资性房地产核算解析32

一、采用成本模式计量

处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按其差额，借记“其他业务成本”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。

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投资活动核算之五——投资性房地产核算解析33

例：甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为500万元，乙公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为450万元，已计提折旧60万元。假设不考虑相关税费。甲公司的账务处理如下：

借：银行存款                             5 000 000

    贷：其他业务收入                     5 000 000

借：其他业务成本                         3 900 000

    投资性房地产累计折旧（摊销）         600 000

    贷：投资性房地产-写字楼              4 500 000