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投资活动核算之五——投资性房地产核算解析4

    根据投资性房地产的核算决策过程图，可以编制核算分录表如下：

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投资活动核算之五——投资性房地产核算解析5

投资性房地产的初始计量

一、外购投资性房地产的初始计量

取得时的实际成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

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投资活动核算之五——投资性房地产核算解析6

企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

在采用成本模式计量下，外购的土地使用权和建筑物，按照取得时的实际成本进行初始计量，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等科目。

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投资活动核算之五——投资性房地产核算解析7

示例：2014年5月5日，甲公司购入写字楼，支付价款共计200万元，计划用于对外出租。5月15日，甲公司与乙公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期3年。甲公司的账务处理如下：

借：投资性房地产-写字楼                   2 000 000

　　贷：银行存款                          2 000 000

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投资活动核算之五——投资性房地产核算解析8

二、自行建造的投资性房地产的初始计量

企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。

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投资活动核算之五——投资性房地产核算解析9

企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

采用成本模式计量的，应按照确定的成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程”科目或“开发产品”科目。

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投资活动核算之五——投资性房地产核算解析10

示例：2011年10月，甲公司从其他单位购入一块土地的使用权，并在这块土地上开始自行建造厂房。2012年5月，厂房建造完工，甲公司将厂房租赁给乙公司使用。经计算，该块土地使用权的成本500万元，厂房的实际造价均为1000万元，能够单独出售。甲公司的账务处理如下：

借：投资性房地产-厂房                   10 000 000

    贷：在建工程                        10 000 000

借：投资性房地产-土地使用权             5 000 000

    贷：无形资产-土地使用权             5 000 000

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投资活动核算之五——投资性房地产核算解析11

投资性房地产的后续计量

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

具体解释如后。

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投资活动核算之五——投资性房地产核算解析12

一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产

在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。对投资性房地产计提折旧或进行摊销时，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。

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投资活动核算之五——投资性房地产核算解析13

示例：2012年1月1日，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为200万元，已计提折旧50万元。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙公司。6月1日，厂房改扩建工程完工，共发生支出20万元，即日按照租赁合同出租给丙公司。假设甲企业采用成本计量模式。本例中，改扩建支出属于资本化的后续支出，应当记入投资性房地产的成本。会计处理如后：