提前收房租、开票未发货等情形涉税处理及会计处理

蛙牛

提前收房租、开票未发货等情形涉税处理及会计处理

来源：小陈税务

案例

【例】企业将房屋对外出租,签订了一年租赁协议,租赁期自2017年1月至2017年12月,2016年12月一次性收取了全年的租金120万(不含税)且开具发票:

增值税涉税处理

财税〔2016〕36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法的规定》第四十五条规定,增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为二)纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天.

因此,企业出租房屋提前收到一年的租赁费120万,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天,2016年需将不含税销售额"120万"全额确认缴纳增值税.

企业所得税涉税处理

根据国税函〔2010〕79号第一条的规定,根据《实施条例》第十九条的规定,企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入,应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现.其中,如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则,出租人可对上述已确认的收入,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入.

因此,虽然企业出租房屋提前收到一年的租赁费120万,其企业所得税收入确认口径因"在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入",即2016年度不需要确认收入,应"120万"在2017年度企业所得税收入.

特别提醒,也就存在增值税申报收入与企业所得税申报收入不一致情况,属于正常差异情况.

会计处理

财会(2016)22号文件:按照增值税制度确认增值税纳税义务发生时点早于按照国家统一的会计制度确认收入或利得的时点的,应将应纳增值税额,借记"应收账款"科目,贷记"应交税费——应交增值税(销项税额)"或"应交税费——简易计税"科目,按照国家统一的会计制度确认收入或利得时,应按扣除增值税销项税额后的金额确认收入.

1.一般纳税人采用一般计税方法

(1)2016年12月一次性收取了全年的租金120万

借:银行存款    133.2

贷:应交税费——应交增值税(销项税额)  13.2

预收账款                            120

(2)2017年每月分期确认企业所得税/会计口径收入

借:预收账款     10

贷:营业收入  10

2.一般纳税人采用简易计税方法

(1)2016年12月一次性收取了全年的租金120万

借:银行存款    126

贷:应交税费——简易计税(5%)  6

预收账款                    120

(2)2017年每月分期确认企业所得税/会计口径收入

借:预收账款     10

贷:营业收入  10

3.小规模纳税人采用简易计税方法

(1)2016年12月一次性收取了全年的租金120万

借:银行存款    126

贷:应交税费——应交增值税(5%)  6

预收账款                      120

(2)2017年每月分期确认企业所得税/会计口径收入

借:预收账款     10

贷:营业收入  10

蛙牛

首先应区分一般纳税人、小规模纳税人、其他个人，还应区分经营用房还是住房。下面分别解答：

一、一般纳税人出租不动产

增值税一般纳税人出租不动产，其不动产为2016年5月1日以后取得，或虽然是2016年4月30前取得但其自愿选择一般计税方法的税率11%，在出租不动产所在地预交3%税款，剩余应交税款回机构所在地申报缴纳。应就地预交的增值税＝[收取的租金/（1+11%）]*3%，回机构所在地再申报缴纳的增值税＝[收取的租金/（1+11%）]*11%-已经预交的税款。

一般纳税人出租的不动产系2016年4月30日前取得，选择简易计税办法征收率为5%。 应就地预缴的增值税款＝[含税销售额/（1+5%）]*5%；回机构所在地申报缴纳的税款＝[含税销售额/（1+5%）]*5%-已预交税款

二、小规模纳税人出租不动产

小规模纳税人出租不动产适用5%征收率。出租不动产预交税款＝[含税销售额/（1+5%）]*5%；机构所在地申报缴纳的税款=[含税销售额/（1+5%）]*5%－已预交税款

三、个体工商户出租住房

个体工商户出租住房，征收率5%但减按1.5%，应预缴税款＝[含税销售额/(1+5%)]*1.5%

四、个人出租不动产

个人出租的非住房（指用于生产经营用）征收率5%，应纳税额＝[含税销售额/（1+5%）]*5%

个人出租住房征收率5%减按1.5%，应纳税额=[含税销售额/（1+5%）]*1.5%

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意见明确提出对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。
　　其中，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
　　对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。
　　意见还提出，支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。

蛙牛

营改增后个人出租房产涉税事项解答



一、个人出租房产，到哪代开发票？

答：营改增后，个人出租房产业务暂由地税部门代开增值税发票，并代征增值税，纳税人可到地税纳税大厅申请。



二、个人出租房产，涉及哪些税，分别如何计算？

答：营改增后，个人出租房产涉及增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利基金、房产税、土地使用税、印花税和个人所得税。

（一）增值税分两种情形：

1、出租住房：

应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%

2、出租非住房：

应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×5%

至2017年12月31日，月销售额不超过3万元（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税。

（二）城建税（市区）、教育费附加、地方教育附加分别按照缴纳增值税额的7%、3%和2%计算缴纳。

（三）水利基金按照租金收入的万分之六计算缴纳。至2017年12月31日，对月销售额不超过10万元（含本数）的，免征水利建设基金。

（四）房产税分两种情形：个人出租非住房，按租金收入的12%计算缴纳；个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。

（五）土地使用税分两种情形：个人出租非住房，按实际占用土地面积，依照规定的税额（市区一等土地12元/㎡，二等土地10元/㎡，三等土地8元/㎡，四等土地6元/㎡）计算缴纳；个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

（六）印花税分两种情形：个人出租非住房，按合同金额的千分之一计算缴纳；个人出租住房，免征印花税。

（七）个人所得税：每次收入不超过4000元的，定额减除费用800元；4000元以上的，定率减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。纳税人在出租房产过程中缴纳的税金和教育费附加，可持完税（缴款）凭证，从其财产租赁收入中扣除。此外，还准予扣除能提供有效、准确凭证，证明由纳税人负担的该出租房产实际开支的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直到扣完为止。

个人出租非住房，按应纳税所得额乘以20%税率计算缴纳；个人出租住房，减按应纳税所得额乘以10％的税率征收个人所得税。



三、个人出租房产代开发票，需提供哪些资料？

答：1、代开发票申请表；2、经办人身份证明原件及复印件；3、合同和协议原件及复印件或付款方有效证明（超过税务机关规定限额以上的提供）。4、房屋产权证明的原件及复印件（无房产证应提供购房合同或居委会等书面证明说明房屋用途）。