中级经济师考试科目房地产辅导：房地产估价的收益法

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中级经济师考试科目房地产辅导：房地产估价的收益法

第三节 房地产估价的收益法
知识点一、收益法概述
(一)含义：
收益法也称为收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。
(二)决定房地产价值的因素
1.未来净收益的大小;未来净收益越大，房地产的价值越高;反之就越低。
2.获取净收益期限的长短;期限越长，价值越高;反之就越低。
3.获取净收益的可靠程度;越可靠，价值越高;反之就越低。
(三)适用范围
用于评估收益性房地产——有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值;
它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可;
(四)基本步骤
1.搜集并验证可用于预测估价对象未来净收益的有关数据资料;
2.预测估价对象的未来净收益;
3.求取报酬率;
4.选用适宜的收益法公式计算收益价格。
知识点二、收益法的计算公式
知识点三、净收益的求取
(一)净收益的求取方法分类
1.基于租赁收入测算净收益:投资法
2.基于营业收入测算净收益:利润法
3.租赁收益优先原则:既有租赁收入又有营业收入的实例，优先通过租赁收入求取收益来估价，租赁收入计算净收益是收益法典型。
(二)基于租赁收入测算净收益的基本公式
净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用
知识点四、报酬率的求取
1.投资回收：所投入资本的回收，是保本
2.投资回报：投入资本回收后所获得的额外资金，及报酬或利润
3.报酬率=投资回报/所投入的资本
4.报酬率求取的两种方法
(1)累加法
(2)市场提取法