中级经济师考试房地产专业知识辅导：房地产估价的比较法

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中级经济师考试房地产专业知识辅导：房地产估价的比较法

第二节 房地产估价的比较法
知识点一、比较法概述
(一)概念：
比较法也称为市场法、市场比较法、交易实例比较法，是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。
(二)理论依据
房地产价格形成的替代原理，在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。
(三)适用范围
评估住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产的价值;
(四)基本步骤
1.搜集交易实例
2.选取可比实例
3.对可比实例成交价格进行处理
4.求取估价对象价值
知识点二、搜集交易实例
(一)要求：
必须内容完整、真实;数量上尽可能地多。
(二)内容：
1.交易实例房地产基本状况
2.交易双方基本情况
3.成交价格
4.成交日期
5.付款方式
6.交易情况
知识点三、选取可比实例
(一)数量要求:
选取3个至10个符合一定条件的交易实例作为可比实例
(二)基本要求
1.可比实例房地产应是估价对象的类似房地产
2.可比实例的交易类型应与估价目的吻合
3.可比实例的成交日期应尽量接近估价时点
4.可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格
知识点四、对可比实例成交价格进行处理
1.建立比较基准
2.交易情况修正
3.市场状况调整
房地产价格变动率
1.逐期变动率：
在估价时点的价格=可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率)期数
2.平均变动率：
在估价时点的价格=可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率×期数)
3.房地产状况调整
知识点五、求取估价对象价值
(一)估价价格的求取
1.交易情况修正：将非正常成交价格变成了正常市场价格;
2.市场状况调整(交易日期调整)：将可比实例在成交日期的价格变成了在估价时点的价格;
3.房地产状况调整：把可比实例在其自身房地产状况下的价格变成了在被估价房地产状况下的价格。
房地产价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数
(二)房地产价格的综合方法
1.每一个可比实例经过三种修正和调整后，都会相应在地得到一个价值
2.将多个价值综合为一个价值的方法：平均数、中位数、众数