有关房地产企业营改增后帐务处理的几个小建议

蛙牛

有关房地产企业营改增后帐务处理的几个小建议

来源：江西穗源税务师事务所

　　今天，偶见一地产企业帐务处理，发生许多核算不算清晰，如430前后的房款收入如何分开核算，按公告18号有预收房款的存在，在收款过程会存在多张发票，各个地方房管局对办证的发票要求不同，如果要求一张发票办证，如何来解决这个问题及其他经营情况，我通过举例来说明核算过程：

　　1、某房地产企业，5月收到房款105万，适用简易征收分析：按18号公告，房地产企业在没有交房或开具发票之前收到的房款，都作预收款并按3%预缴增值税，帐务处理：

　　借：银行存款或其他资产  105万

　　贷：预收帐款—未开票未计税收入 105万

　　2、6月，收到房款525万

　　帐务处理，因预收房款，只需预缴增值税，

　　借：应交税费-预缴增值税105/1。05*3%=3万，贷：银行存款  3万

　　同时记录本月收到的房款：

　　借：银行存款 525万

　　贷：预收帐款-未开票未计税收入 525万

　　3、7月，交房开具普通发票315万，并收到房款210万首先缴纳上月税款

　　借：应交税费-预缴增值税525/1.05*3%=15万，贷：银行存款  15万

　　分析：该发票的开具是因客户需要，目前成本不能可靠计量，按会计是不需要确认收入和成本的，则处理如下借：预收帐款-未开票未计税收入315万（建议作贷方用红字315万，在明细帐上是同一方向的一正一负，建议企业此时必须用红字），贷：预收帐款-已开票已计税收入 300万，

　　贷：应交税费-简易征收 15万

　　同时记录

　　借：银行存款或其他资产  210万

　　贷：预收帐款—未开票未计税收入210万

　　4、8月，未收到房款。

　　首先预缴并记录预缴的增值税

　　借：应交税费-预缴增值税210/1.05*3%=6万，

　　贷：银行存款 6万

　　申报时，先填附表四，期初数是18万（3+15），本期发生数为6万，本期应抵减税额为24万，本期实际抵减税额为15万（简易征收数），期末余额为9万同时通过帐务处理记录平帐：

　　借：应交税费-简易征收15万

　　贷：应交税费-预缴增值税  15万

　　这时应交税费-预缴增值税余额为9万，与申报上相一致。

　　5、9月份，直接收到房款735万并开具正式发票，并同时收到预收房款105万一般帐务处理：

　　借：银行存款或其他资产   735万

　　贷：预收帐款-已开票已计税收入 700万

　　贷：应交税费-简易征收 35万

　　最好企业通过未开票未计税收入过渡下，这样的话，企业通过两个科目，可以看出收到多少含税房款，已开具了多少计税发票，还有多少未开具计税发票我个人建议过渡下未开票未计税收入：

　　借：银行存款（735+105）

　　贷，预收帐款-未开票未计税收入（735+105）万同时贷：预：预收帐款-未开票未计税收入红字735万贷：预收帐款-已开票已计税收入 700万

　　贷：应交税费-简易征收  35万

　　6、10月，无任何业务发生

　　首先申报预缴税款  105/1.05*3%=3万

　　借：应交税费-预缴增值税105/1.05*3%=3万，

　　贷：银行存款  3万

　　申报表四，期初余额为9万，本期发生为3万，本期应抵减税额为12万，本期实际抵减税额为12万，期末余额为0万，主报28行次为12万，主表21栏为35万，主表32栏为23万。

　　如何会计分录:

　　借：应交税费-简易征收35

　　贷：应交税费-预缴增值税  9+3=12

　　贷：应交税费-未交增值 23万

　　同时缴纳时

　　借：应交税费-未交增值 23万

　　贷：银行存款   23万

　　这们核算，通过应交税费这三个科目，可以反映企业纳税情况。

　　7、11月份，企业已办理综合验收，可以交房，假若当月无其他业务发生此时，如果会计上对成本仍不能可靠计量，则税收上必须确认收入结转成本，税法上对收入和成本的确认按国税函2009年31号收入确认的条件(建议大家对新旧31号细看几遍)，此时必须确认收入结转成本我个人建议帐务处理如下:，

　　贷：通过预收帐款204代码（与已开票已计税收入相同级别科目20407如转收入红字）-1000万（300+700）贷：营业收入1000

　　同时确认成本：

　　借：经营成本  （此数据企业依帐面和预计发生的成本配比计算出）借：通过“企业核算开发成本中的二级科目反应”假如企业是401代表开发成本，我可以用40107科目：或命名为“转成本”红字反应，或通过开发产品二级科目核算都可以这样的核算，按税法要求，在利润表上反应了完工状态，但在资产负债表，其实对收入和成本的构造和总额没有破坏（这个条件必须是该用红字就必须用红字），等会计上符合收入和成本时再做成本和收入的差异调整。

　　随便提醒大家：必须关注31号有关房地产企业确认收入和成本的时间，避免按税法确认收入和成本产生毛利率差异大大调整，需补交大量所得税哦。

　　收入：

　　借：预收帐款-已开票已计税收入1000万

　　贷：预收帐款-转收入 1000万

　　成本：由开发成本所有科目转入开发产品

　　借：开发产品—按企业需求

　　贷：开发成本-土地

　　同时：借：开发成本-转成本

　　贷：开发产品

　　上述事项仅供参考，虚属个人偏好,声明下:本人对科目的设置和核算肯定有违会计准则,但几乎地产企业不是上市公司,故核算的结果如能准确无误的反映企业的经营情况和获取数据能及时和准确性 。