1、关于房地产开发企业适用简易计税方法的对象问题
部分房地产企业对适用简易计税方法的对象存在疑惑，不清楚是以房地产项目为对象还是以整个纳税主体为对象。
房地产业按项目管理是基本原则，这是针对房地产行业特点专门作出的特殊政策安排，类似于货物增值税可以对部分产品选择适用简易或一般的计税方法，是对房地产行业实实在在的利好。遵循这一原则，房地产开发企业是否适用简易计税方法，并非取决于自己的身份，而是以房地产项目为对象的。举例来说，一个房地产开发企业有A、B两个项目，A项目适用简易计税方法并不影响B项目选择一般计税方法。这一原则对于建筑企业选择简易计税方法同样适用。 2、纳税义务发生时间 试点纳税人甲企业2016年6月15日为乙企业提供了一项建筑服务，合同价款200万元（不含税），合同约定2016年6月30日乙企业付款50万元（不含税），但实际到2016年7月17日才付。试问甲企业该项服务的纳税义务发生时间？ 分析：对这种情况，虽然该企业收到款项的时间在2016年7月17日，但由于其2016年6月15日开始提供建筑劳务，并约定2016年6月30日要付款50万元（不含税），根据本条规定，无论是否收到款项，其50万元（不含税）的纳税义务发生时间为2016年6月30日，而非2016年7月17日。 3、房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。 本条要注意的关键词是“对应”，隐含了两层意思： ①土地价款并非一次性从销售额中全扣，而是要随着销售额的确认，逐步扣除。简单的说就是，要把土地价款按照销售进度，在不同的纳税期分期扣除，是“卖一套房，扣一笔与之相应的土地出让金”。 ②允许扣除的土地价款包括新项目和选择一般计税方法的老项目。对于房地产老项目，如果选择适用一般计税方法，其5 月1 日后确认的增值税销售额，也可以扣除对应的土地出让价款。 ③部分房地产企业“一次拿地、一次开发”，按照项目中当期销售建筑面积与可供销售建筑面积的比例，计算可以扣除的土地价款，政策规定清晰；但如果房地产企业“一次拿地、分次开发”，如何扣除土地成本？可供销售建筑面积如何确定？山东国税给出了答疑:
房地产企业分次开发的每一期都是作为单独项目进行核算的，这一操作模式与《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》中的“项目”口径一致，因而，对“一次拿地、分次开发”的情形，要分为两步走，第一步，要将一次性支付土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分固化；第二步，对单个房地产项目中所对应的土地价款，要按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除。 4、一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况 房地产开发企业中的一般纳税人应建立台账，登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。由于现行政策规定，土地价款并非一次性从销售额中全扣，而是要随着销售额的确认，逐步扣除。因此通过台帐对各期土地价款扣除的具体情况进行记载，是非常必要的。
5、一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
预收款是指房地产企业实际取得的售房款。包括：① 分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）；②全款取得的预 收款，因为全款取得也要事后开票，确认应税收入，因此也
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发表于 2016-12-14 15:27:56
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