土地增值税的税务筹划案例分析——利用土地增值税的起征点进行税务筹划

苍天

土地增值税规定，土地增值税的起征点为：纳税人建造普通标准住宅出售，增值
额未超过扣除项目金额的２０％，免征土地增值税。利用这一规定，纳税人在建造普
通标准住宅出售时，应考虑增值额增加带来的收益和放弃起征点的优惠而增加的税收
负担之间的关系，否则增值率稍高于起征点就会带来损失。
    １．假如纳税人享受起征点优惠。某房地产开发企业建成一批商品房待售，除销
售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为１００。当其销售这批商品房的价格为
X时，相应的销售税金及附加如下：
    X×５％×（１＋７％＋３％）＝５．５％×X
    （５％的营业税、７％的城市维护建设税、３％的教育费附加。）
    这时其全都允许扣除项目金额如下：
    １００＋５．５％X
    根据有关起征点的规定该企业享受起征点的最高售价如下：
    X＝１．２×（１００十５．５％X）
    解以上方程可知，此时的最高售价为１２８．４８，允许扣除金额为１０７．０
７（１００＋５．５％×１２８．４８）。
    ２．假如纳税人提高售价。当增值率略高于２０％时，即应适用“增值率在５０
％以下、税率为３０％”的规定。假如此时的售价为１２８．４８＋y。由于售价提
高y，相应的销售税金及附加和允许扣除项目金额都应提高５．５％y。这时允许扣除
项目的金额和增值额如下：
    允许扣除项目的金额＝１０７．０７＋５．５％y
    增值额＝１２８．４８＋y－（１０７．０７＋５．５％y）
    化简后增值额的计算公式如下：
    ９４．５％y＋２１．４１
    所以，应纳土地增值税如下：
    ３０％×（９４．５％y＋２１．４１）
    若企业欲使提价带来的效益，超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使：
y＞３０％×（９４．５％y＋２１．４１）
    即y＞８．８６
    这就是说，如果想通过提高售价获取更大的收益，就必须使价格高于１３７．３
４（１２８．４８＋８．８６）。
    通过以上两种情况的分析：当转让房地产的纳税人，其销售项目除销售税金及附
加外的全都允许扣除项目金额为１００时，将售价定为１２８．４８是该纳税人可以
享受到起征点优惠的最高价位。在这一价格水平下，既可享受起征点照顾，又可获得
较大收益。如果售价低于此数，虽能享受起征点照顾，却只能获取较低收益；如欲提
高售价，则必须使价格高于１３７．３４，否则，价格提高带来的收益，将不足以弥
补价格提高所增加的税收负担。

卿儿

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