王教授教会计——会计升级诀窍

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投资活动核算之五——投资性房地产核算解析19

投资性房地产的转换

房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产的用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。

（1）投资性房地产开始自用。即将投资性房地产转为自用房地产。在这种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。

（2）作为存货的房地产改为出租。通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日，是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。

（3）自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，固定资产或土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为租赁期开始日。

（4）自用土地使用权停止自用改用于资本增值。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的土地使用权改用于资本增值，该土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资本增值的日期。

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投资活动核算之五——投资性房地产核算解析20

一、成本模式下的转换

投资性房地产转换为自用房地产

企业将投资性房地产转换为自用房地产，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧或摊销及减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。按投资性房地产的账面余额，借记“固定资产”科目或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目。按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记“累计折旧”科目或“累计摊销”科目。

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投资活动核算之五——投资性房地产核算解析21

例7：2013年6月1日，甲公司将出租在外的厂房收回，该厂房相应由投资性房地产转换为自用房地产。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至2013年5月31日，账面价值为450万元。其中，原价500万元，累计已计提折旧50万元。甲公司2013年6月1日的账务处理如下：

借：固定资产　　　　　　　　　　           5 000000

　　投资性房地产累计折旧（摊销）　　　     500 000

　　贷：投资性房地产-××厂房　　　　　    5 000 000

　　　　累计折旧　　　　　　　　　　　　　 500 000

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投资活动核算之五——投资性房地产核算解析23

作为存货的房地产转换为投资性房地产

企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。

例：甲公司是从事房地产开发业务的单位，2011年5月1日，甲公司将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用。该写字楼的账面余额为500万元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式计量。甲公司2011年5月1日的账务处理如下：

借：投资性房地产 　　　5 000 000

　　贷：开发产品　　　 5 000 000

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投资活动核算之五——投资性房地产核算解析24

自用土地使用权或建筑物转换为投资性房地产

企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧和减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，按其账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”科目或“无形资产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“累计摊销”科目或“累计折旧”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。

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投资活动核算之五——投资性房地产核算解析25

例：2013年6月1日，甲公司将自己用于办公的一栋办公楼出租给乙企业使用，为期5年。这栋办公楼的账面余额500万元，已计提折旧5万元。假设甲采用成本法核算，账务处理如下：

借：投资性房地产          5 000 000

　　累计折旧　　　　　　　50 000

　　贷：固定资产　　　　　　　　　　　    5 000 000

　　　　投资性房地产累计折旧（摊销）　　　50 000

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投资性房地产核算编制分录判断索引图

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投资活动核算之五——投资性房地产核算解析26

二、公允价值模式下的转换

投资性房地产转换为自用房地产

企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

在转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”科目或“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产-成本”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产-公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。

例：2013年6月15日，甲公司将租赁期满的写字楼收回，开始作为单位办公自用。该写字楼的公允价值为500万元；该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为480万元。其中，成本为450万元，公允价值变动为增值30万元。

甲企业的账务处理如下：

借：固定资产                              5 000 000

    贷：投资性房地产-成本                 4 500 000

       投资性房地产-公允价值变动         300 000

       公允价值变动损益                  200 000

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投资活动核算之五——投资性房地产核算解析27

作为存货的房地产转换为投资性房地产

作为存货的房地产转换为投资性房地产。企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项房地产在转换日的公允价值入账，借记“投资性房地产-成本”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积-其他资本公积”科目。当该项投资性房地产被处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期损益。

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