房贷、年金、投资之间的关系

lfk168

1，  向银行申请按揭购房贷款30万元，贷款年利率5%，等额本息还款，20年还清，则每月还款金额为1979.87元，每年还款金额为1979.87*12=23758.41元。利息总额为175，168.13元，还款总额=本金+利息=475,168.13元。

2，  假设我每年向银行存入1979.87*12=23758.41元，连续存个20年，投资回报率为5%，20年年利率为5%的年金终值系数为33.066，则20年后我可以收回的资金总额=23758.41*33.066=785,595.47元。假设我向银行贷款30万元加上自有资金175,168.13元拿去投资，那我可以赚785,595.47-475,168.13=310,427.34元。那为何没有人去向银行贷款来投资呢？难道这里算错了吗？错在哪里？

3，  向银行贷款30万，每年等额还本金，20年还清，在不考虑利息的情况下，则每年向银行还款=30/20=15000元。假设我拿这15000元每年向银行存款，连续存个20年，投资回报率还是5%，20年年利率为5%的年金终值系数为33.066，则15000元20年的年金终值=15000*33.066=495,990元。495,990元这个数就跟第1条的还款总额475,168.13元差不多。但是第1条我是每年向银行还款23758.41元，而这里我是每年向银行存入15000元，23758.41和15000这两个年金相差很远啊，为什么得出的终值差不多呢？（495,990和475,168.13）。

以上我的思路和算法我自己觉得好像正确，但又好像不正确。欢迎各位一起探讨探讨。

异语

zhangw0322

看上去好像是很有道理，但是我觉得至少有一点应该肯定的是，同样的一笔钱，银行贷款利率肯定高于存款利率，银行肯定是要赚利息差的，所以，从大的方向上来看，银行肯定不会亏本的。我想，你如果按个人的角度去看问题的话，比较的指标其实不具有可比性，所以才会出现这种“利好”的现状；而从一个整体上利益去思考，我觉得肯定是不划算的，至少银行本身不会答应。

lfk168

我举的只是个简单的例子，银行贷款利率肯定高于存款利率，但是如果能找到回报率高于银行贷款利率的其他项目呢？

hq625

lfk168

就比如买保险吧，我觉得可以利用年金计算哪种保险比较划算。

HTSXN

难得糊涂.

365358869

个人认为：第一个房贷年金，虽然表面看每期的利息和借款总额是一定的，但后期利息是逐渐增多而借款额减少，15000为投资年金，随着时间的变化而计算利息基数渐增的，平衡一下两者终值接近而年金却相差很多