税收政策法规业务政策及个人精讲之一

六道轮回

五、土地增值税

土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税；土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税；土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。

六、契税

契税是当土地使用权、房屋所有权发生转移变动时，国家按当事人双方所签订的合同（契约），以及所确定的价格的一定比例，向承受权属者一次性征收的一种税。纳税人为在中华人民共和国境内承受土地、房屋权属的单位和个人。征税范围包括国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换。

2010年10月1日起契税基准税率为3%，其中个人购买90平方米及以下，且属于家庭（成员包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一普通住宅的，税率为1%；个人购买90平方米以上，144平方米以下，且属于家庭唯一普通住宅的，税率为1.5%。

关注点：此前强调首次购房，现在强调唯一住房，首次购房又是唯一住房的减免，买掉住房后又购买住房的，只要还是唯一住房，继续减免，但要注意针对的是普通住宅，别野，商住楼不属于普通住宅。但是别野属于住宅

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七、房产税

房产税以在城市、县城、建制镇和工矿区内的房屋产权所有人为纳税人。对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额，我省房产原值的减除比例为30%。

工业用途的地下建筑，以建筑物原值的50%作为应税房产原值；商业和其他用途的地下建筑，以建筑物原值的70%作为应税房产原值。

与地上房屋相连的地下建筑。如房屋的地下室、地下停车场和商场的地下部分等，应当将地下建筑与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋缴纳房产税。

关注点：相连的地下建筑，在立项建筑时，根本不可能和地上建筑分别立项，分别施工，所以是作为一个建筑项目的，会计核算上也无法分开，因此视为整体纳税，不打折。

出租的地下建筑，应当按照出租地上房屋缴纳房产税。

如果纳税人未按会计制度规定记载原值，在计征房产税时，应按规定调整房产原值。

关注点：使用的是调整，而非核定二字，切记注意，实际工作中调整必须征得纳税人的同意，协商确定。而不是税务机关单方面的核定行为。

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八、车船税

在中华人民共和国境内属于本法所附《车船税税目税额表》规定的车辆、船舶（以下简称车船）的所有人或者管理人，为车船税的纳税人。车辆、船舶，是指：

1.依法应当在车船登记管理部门登记的机动车辆和船舶；

2.依法不需要在车船登记管理部门登记的在单位内部场所行驶或者作业的机动车辆和船舶。

下列车船免征车船税：（1）捕捞、养殖渔船；（2）军队、武装警察部队专用的车船；（3）警用车船；（4）依照法律规定应予免税的外国驻华使领馆、国际组织驻华代表机构及其有关人员的车船。