王泽国--房地产开发企业如何进行纳税筹划讲座

lai1029wy

我把改革前景讲一下，随着金融市场竞争的加剧，特别是民间融资行为的增加，现在有不少全国人大代表提出放开民间金融市场，特别要放开原来高法解释集资利息不能超过存款利息四倍。为什么呢？比如说北京大学有一个全国人大代表是教授，大家都知道，就是肖酌基，他在这次两会当中提出来四倍规定已经落后了，关键是去年物价上涨率是5.1％，而你的年存款利率去年是1.98％，到了10月29日才改车2.5％。也就是说把钱放在银行，白白损失了3.2％。那么，也就是说现在谁存钱，谁是傻瓜。因为你100万存进去，第二年拿出来，比第一年贬值了。那么，面对这种负利率时代，在负利率时代的时候，你还规定四倍的利率，就不准确了，所以强烈要求高院再作出解释，取消四倍的限制。但是，我看最后没有动作，所以大家还得遵守四倍的规定。
    最后一个问题，企业借款利息收入是否交营业税，还是利息税，税率是多少？这个问题我给大家解释一下，企业拆借资金获得的利息收入，或者叫资金占用费收入，按规定要缴纳金融保险业的营业税，税率为5％。你们参看国税函1995，156号文件，请大家翻到讲义的第46页第十问，问金融机构向资金提供给对方，并收取资金占用费，如企业与企业之间，允许不允许借钱？问如何征收营业税？答，按照营业税条例有关规定，贷款所余，金融保险营业税目的增收范围，贷款是指将资金贷于他人使用的行为，根据这一规定，不论金融机构，还是其它单位，只要是发生将资金贷于他人使用的行为，均应视为发生贷款行为，按金融保险业税目征收营业税。告诉大家，金融保险业税率是5％，那么你取得利息收入只有5％的营业税。
    下面，我们再回到讲义当中来，我们给大家讲一讲纳税筹划的主要方法，这个是我们今天课程的重中之重，我们研究到现在的内容也好，重要性也好，实际上就是为了这一讲来服务的。在讲义当中，请大家看一下第二讲，纳税筹划的主要方法。实际上我们应当从两个方面来研究房地产企业的纳税筹划的方法。第一个方法，就是侧重企业内部，也就是眼光放在房地产企业内部开展房地产纳税筹划。另外一个方法，就是把眼光投向房地产企业外部来研究纳税筹划。第一部分，企业内部纳税筹划的基本方法，我在讲义当中写了这么几个方面，第一个选择法，第二个利用优惠法，第三是利用税收的特殊文件的条款，第四个是利用财务会计规定，第五个是学会税负转嫁。时间关系，把重点放在前面几个，后面不是我们讲的主要方法。我们看第一个方法，选择法，怎么选择，这是至关重要的。首先，给大家讲一下选择法在房地产企业决策当中的至关重要的作用。选择法告诉我们，在企业经营的时候，如果你面临多种方案的选择，一定要学会把税收的因素提前考虑，然后计算，这需要一定的税法功底。计算出来以后，看哪个方案交的税最少，带来税后利润最大，我们选择这个方法。所以，选择法利用是税务计算过程的比较。下面，我给大家几个案例，来供大家选择一下，刚才下课的时候有同志问我一个问题，我把这个问题作为一个案例，供你们参考一下。你们把讲义翻到第28页，转让整体再建项目与转让公司股权的选择，这是选择法里面经常碰到的，我到底是买对方的公司，还是买对方在建项目，确实是我们面临选择的问题。作为对方来讲，是卖公司，还是卖在建项目，是我们需要认真思考的。我们研究一下这个问题，例，否房地产企业甲欲转让该公司在建的写字楼项目，以累计发生公司在建工程成本为3500万元，经与另一房地产公司乙协商同意，以6000万元转让该项目，问甲企业如何进行纳税筹划，请同志们注意，这时候是站在甲企业的角度，也就是站在买方还是卖方？卖方，大家看卖方的财务人员测算的结果是这样的，如果直接转让过项目，交的税是这样的，营业税及附加要交330万，土地增值税，因为是写字楼项目，交多少呢？441万，企业所得税呢？要交570万，合计缴纳各种税金是1341.57万元，这是卖项目。卖股权呢？假如我卖股权的差价和项目的差价是相等，那么纳税的情况，由于它是将公司法人股权转移，企业所得税就应当是投资收益，就是我们前面讲的股权转让差价所得，这时候要交33％的所得税，是825万元，在这里给大家注明一下，如甲公司为个人投资，则纳税情况应为个人所得税等于6000万减去3500万，乘以20％，应缴纳个人所得税是500万。甲房地产公司股权转让差价，个人所得500万元。你们觉得作为卖方来讲，是卖公司好，还是卖在建项目好，差价都是2500万。我们一目了然，因为卖公司，个人参股就是500万，法人参股就是825万，如果卖项目却要交1341.57万元，大家一看就是卖股权好于卖在建项目。你这时候是站在卖方角度，现在我们站在买方的角度。如果该写字楼最终建成后，可以实现全部销售9000万元，为完成工程，又需要发生成本1000万元，问乙公司如何筹划呢？作为乙公司来讲，也就是买方来讲，实际上也是两种选择，要么收购这个项目，要么就收购这个公司。首先，我们研究一下收购这个项目，收购这个项目，要交的税，将来楼盖好以后再卖，营业税是9000万乘以5.5，根据新政策，这个错了，刚刚发的政策，营业税及附加等于9000万减6000万，再乘以5
.5，交营业税及附加大概是330万。那么，新政策出台以后，实际上对于这种情况就节省了165万的营业税，为什么呢？新政策固定可以按照转让差价叫营业税。我讲义上写的是落后了，大家记一下，我马上要调整这个讲义，希望大家在听课的时候，首先把讲义内容调整一下。土地增值税，数字当中也变了，应该是9000减7000，为什么呢？因为是6000万买的，后来又加了投资多少？1000万，就是7000万，再减去7000乘以20％，这是国家土地增值税的规定，允许房地产开发企业在开发成本基础上加上20％的费用，再减去495就不对了，要减去330，乘以30％，这是适用税率，计算结果可能比34.65稍微多一点点，这个我没有计算。企业所得税，就拿整个一栋楼销售收入，减去开发成本和买这个项目的代价，再减去营业税和土地增值税，当然还应该减去人员工资、管理费用，在这里为了讲解的方便，就不讲了，就没有考虑进去。乘以33％，大概要交400多万的所得税，合计交纳税金大概是900多万。我这个讲义上是写一千多万，但是实际上是九百多万，九百多万都不到，八百多万。八百多万，我们就研究到这里，这是买人家在建项目的大概要交的税。下面，我们买公司股权，同样也是2500万的差价，纳税情况是这样的，营业税及附加是9000万乘以5.5，这个不能动，为什么呢？因为你这个项目不是买人家公司的，所以不存在差价纳税的现象，刚才有同志问我你这个营业税差大了，因为你这个营业税在建项目不是买的，而是买人家公司，等于公司接手以后，继续再盖楼，所以不可能再差价交税，也享受不了那个政策。因此，这里面交的税就是495万元，这个计算是正确的。土地增值税，大概交九百四十七万两千五，为什么呢？这两千五百万的差价能不能形成土地增值税的成本？是不能的。虽然你多花了两千五百万买股权，但是这两千五百万差价却无法形成在建项目成本，原因是股权转让款和经营成本款是两个不同的概念，互相不干预，经营归经营，股权归股权，两个是互不干涉的费用开支。企业所得税要交1009万，合计交纳税金2451万，一个800多万，一个2000多万，作为买方买什么合适呢？差价太大了，你买项目只需要交800多万，你买人家公司却需要交2000多万。为什么有时候我们企业买股权了呢？最主要的因素在于我们买股权的时候，往往在建项目还没有完成，将来一系列发生的纳税事项，现在还看不到。所以，它可能根据现在所能看到的做出决策，但是可以肯定的讲，这种决策是错误的决策。那么，通过这个选择法的应用我得出来一个矛盾的结果，作为买方来讲，希望买项目，作为卖方来讲，希望卖公司。一个买项目，一个卖公司，大家说是不是形成了矛盾？那么，实际监管当中，谁又战胜了谁呢？往往懂税法的公司，比不懂税法，或者是对税法模模糊糊的公司，要占据上风。
很巧合，我刚才下课的时候接了一个电话，是辽宁丹东市一个房地产公司打来的，现在有一个香港的客商，在当地招拍挂买了一块地，这个楼盖了一半，这个开发商也是非常有实力的开发商，现在想把香港客商这个在建项目买下来，想买下来，现在到什么状态了呢？就是这个楼等于是12层盖了4层，香港的客商提出的要求，就是你加八百万，两千八连公司一起卖给你，他现在问我，我是买公司好，还是买在建项目好，我说在建项目你能买吗？在建项目买不算土地，不用招拍挂了，肯定能买下来，没有问题。大家说他应该想办法干什么？买在建项目，我说你买股权，八百万差价，所得税和土地增值税和将来个人增值税都没有办法列支。

lai1029wy

还有一位同志问我，听说你这个项目差价有几个亿，现在怎么得了？你这几个亿，将来成本怎么列支，将来你这几个亿从税务上直接形成利润，形成利润以后，不得了，税务三个亿的差价，至少要交一个亿的税，不得了的事情。所以，我们经营决策，当然刚才讲了一个问题，不买公司可能也买不了项目，有它的难处。但是，我觉得双方都对税法有问题的话，就要坐下来认真谈了，把税法作为双方谈判的一个重要的事先考虑的因素，说在明处。就是说我如果买几个亿差价的公司，我将来税收怎么处理。那么，你必须要对我做出让步，就是说价格做出让步，或者给对方出一个难题，你必须给我开据经营性发票，不要开资金往来发票，因为股权转让肯定给收据或者是开资金往来发票，这些东西没有用，将来进不了成本。那么，带来了一系列的问题。大家看选择法在我们房地产企业经营当中重要不重要？很重要的，可是我们企业决策的时候，往往找不到替代的方案，找不到可供选择的方案，往往摆在我们面前的就是一个选择，你非这么做，不这么做，你就不能交易。所以，选择法给我们的税务师们，给我们的筹划人员提出了挑战，那就是一定要深层次的参与你客户的管理，就是你能够设身处地为他想出新的替代方案，那是有一定的水平要求。那么，选择法也是广泛应用在房地产开发阶段，销售阶段和利润分配阶段等多环节，甚至包括公司注册阶段。给大家提供几个选择，新版房地产企业时，实物投资好，还是货币出资好？哪一种更有利于节省税收？同意货币出资好的举手？七个人。同意实物出资好的人举手？两位。我们分析一下，如果货币出资，打到房地产帐上的话，你这个帐上的钱能提折旧吗？帐上的钱不但不能提折旧，还会滋生利息，利息要交33％的所得税。实物出资呢？比如用一辆宝马车投资，宝马车到公司以后要依法既提折旧，折旧增加了房地产公司的开支。所以，实物出资好于货币出资的原因在于会发现摊销或者是折旧杠杆作用，要有钱投进去，起不了这个作用。所以，在这个选择当中，我们房地产企业大多都选错了，肯定是实物出资好。实物出资有四大好处，第一，实物出资将对房地产企业产生折旧效应。房地产企业一旦发生折旧费用，无论形成开发成本，或者形成管理费用，都将对房地产企业的利润是削减的过程。第二，以土地和房屋投资，将免征营业税和土地增值税，会发生免税效应。请大家把讲义翻到第57页，我们来佐证我这个结论的正确性，57页，财税2002，191号文规定，是这么写的，以无形资产，土地是不是无形资产？是。以无形资产，不动产，投资入股与接受投资放十利润分配，共同承担风险的行为不征收营业税，同时对该股权的转让，也不增收营业税，所以土地和房屋的投资，将营业税一免到底，是一个了不起的免税政策。下面，看一下增值税的免税，你们讲义上没有，没有就看我这里的文件。财税1995，48号，关于土地增值税一些具体问题规定的通知，第一条，关于以房地产进行投资联营的征免税问题，关于以房地产进行投资联营的，投资联营的一方以土地（房地产），作家入股进行投资，或者是作为联营条件，将房地产转让的所投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。所以，我们用实物投资，土地和房屋投资，也是免土地增值税的。所以，实物投资还会发生巨大的免
税效应，这是第二个好处。第三个好处，实物投资有评估增值空间，为个人财产和集体财产的增值，创造了机会。比如说我们后面讲到纳税方法之一，比如我现在有一个免税公司，我有一栋写字楼，那么你现在是房地产公司缺办公楼，怎么办呢？有可能把这个写字楼评估增值投到你那个公司去，你那个公司拿到我的评估报告作为固定资产入帐，既提了房屋折旧费用，必然随着高的价值提的折旧就是高了，这样就把企业整体资产提高了。有的企业想把规模做大，实际上就是通过评估来倒手的，这样就评估增值有空间。如果我这个企业处在免所得税期间，那么我这次评估的行为，对我所得税的影响很小。比如说大家刚才看了，我安置退伍士兵企业，三年免所得税，所以我评估增值也不怕，评估增值即使视同销售缴纳所得税，我这个企业免税。所以，我免税企业将资产评估增值投到非免税企业，房地产企业是非免税企业，投到房地产企业的时候，房地产企业接受到我的资产房屋是增值后的，因此增值后的资产将发挥较高折旧的效应。所以，这边不交税，却提高了房地产折旧成本，起到了这么一个合法的节税的目的。房地产税肯定是要交的，但是房地产税和我们所得税相比，当然所得税贵，中国有一句古话，叫做两弊相权，取其轻，如果非要交税，就找交税少的项目交。我问你，房子放在那儿，不评估增值，也是交房地产税，特别是将这个房子用于出租的话，房地产税实际是一样的，评估增值也好，不增值也好，房地产税都是根据租金收入2％增的。所以，跟你评估增值没有什么直接关联。这是我讲的第三个好处，有评估增值空间。第四个好处，有利于规避个人所得税。假如我有一辆宝马车，现在我有一个项目公司要开办，这个宝马车现在在我个人名下，我评估一下，将这个宝马车通到项目公司去。这个宝马车开了七、八年，按照道理折旧折的差不多了，但是我评估一下，可能这个宝马车还值五、六十万。那么，五、六十万投到我的项目公司去，帐面股本表示为张某某六十万股本，这时候变成我的股本了。我问大家，如果这个项目公司注销了，我往会抽股本，是把原来宝马车拿回来，还是拿六十万的现金？你发现我把一辆破宝马车投进去，拿回六十万现金，这六十万现金不交个人所得税，因为它是我的股本，但是我如果拿回八十万，多了二十万，要交四万块钱个人所得税。如果还是拿六十万回来，很显然我这六十万一个方面起着变现作用。另外，我抽回六十万现金还不交个人所得税。如果我从这个意义上来讲，实物投资好，还是货币投资好？你们心里自然有了一杆称，这就是选择法在企业经营当中的应用。我估计回去以后，大家在办项目公司的时候，肯定会想起我的话，实物出资好，找一个评估机构，把我的车评估一下投进去，而且我这个车自己开着也提不了折旧，费用也不能报，报也要扣税，干脆投到企业算了。我交大家这些方法都是合法的，不要有任何的顾虑。反而有一些企业做假帐，那个风险太大了，也不符合君子行为。实物出资是允许的，像汽车、住房，是这样，现在工商局是这样的，实物出资有一个评估报告，根据评估报告在公司章程当中著名一下，出资方式是实物的，还是货币的。我们国家公司规定，只是对无形资产出资不能超过注册资本的25％，是可以的。我刚才给大家讲了一个，刚才一个房地产公司写字楼一千问，评估成五千万，这个主意是谁出的呢？是工商局人出的，然后变成五千万。工商局人出主意，税务局找麻烦，让补交八百万的个人所得税，分三年偿还，这是我上午给大家举的例子，这是真实的例子，不是我坐在家里面编出来的。我个老师的身份是双重的，我一方面是老师，另一方面还是商人。你看给你们发资料，那都是商人的行为。那么，商人好处是什么呢？我如果是老师的话，我讲课没有几个人愿意听，因为我在学校待的时间长，政策离我越来越远，企业利润离我们越来越远，将来给你们讲课都是来自实践第一线的同志，他有自己切身的经历，给你讲的案例都是真实的，甚至有可能你明天本人也碰到这种情况，我相信大家肯定碰到类似的，或者是更新型的问题，我们要用新的文件，新的角度，解决你新的问题。这是给大家讲的选择法，选择法例子太多了，比如说材料你小规模纳税人材料好，还是一般纳税人材料好？小规模的，对，一般增值税纳税人肯定是买一般纳税人的，但是作为房地产开发商买小规模，只要质量保证。为什么呢？因为小规模纳税人出售的材料所含增值税比一般纳税人少了11个点，或者是13个点，也就是说价格便宜，有利于节约开发成本，这就是选择法，考虑了税收因素。一般纳税人不卖17个点，赔死了。小部门纳税人只需要加四个点，或者是六个点就可以了。所以，同样质量，消费者一定要便宜一点，这都是属于选择法。所以，你懂税以后，在公司决策当中不会犯错误。这就是我们讲的选择法的威力。后面还有一些方法，我在讲义里面讲了充分利用税收优惠政策，特别是房地产企业自身的优惠政策，一定要抓紧利用好，比如说营业税里面，我给大家讲了五条优惠，土地增值税讲了六条优惠，我们企业如果有条件能创造利用这个优惠政策的话，就应当尽量创造条件去利用。那么，第三、第四、第五，时间关系，就跳过去，你们再看看我那本书，书上写的也比较详细。

lai1029wy

下面，给大家讲企业外部筹划方法，讲义第14页。也就是说从企业外部搭建一个免税平台，为房地产开发企业节税创造调整。我给大家讲纳税筹划概念时提到一个很重要的经济现象，就是企业的税负率往往随着利润率的上升而上升，随着利润率的下降而下降。而我们筹划的目标又是为了税负率在既定利润率的前提下进行减少，在这里，唯一的方法是必须在企业的外部重新搭建一个免税平台来实现。我们给这个免税平台起了一个名字，这个名字大家记一下，叫邮箱公司。什么叫邮箱公司呢？所谓邮箱公司就是指不以生产经营为主要目的，而是以获得税收优惠，取得比较税收优势，或者方便资金化转而设立了具有明确经营地址和联系方式的公司。这个公司一个最大的特点，相比较你现在这个公司而言，它具有优惠，或者能够取得比较税收优势，也就是说它交的营业税的税率比你现在交不动产营业税率要低，或者说它交的所得税率比你现在交的所得税率低，我们把这样的公司统统称为邮箱公司。它告诉我们企业真正的节税在企业外部，而不是在企业的内部，因为企业的内部空间非常狭窄，帐目处理只是一本帐，如果要在企业内部动手的话，多多少少留下帐目处理的痕迹，税务检查也很容易找到问题。但是，企业外部不一样了，通过资产转移，业务转移，价格转移，把企业收入、利润、以及成本分摊提高到一个新的水平，从而为新的企业税收减少来带动整体税收负担减少创造条件。那么，大家就要问了，我们房地产企业是一个什么因的邮箱公司呢？下面一个问题是邮箱公司究竟怎么来注册。给大家提供三点建议，邮箱公司注册要注意三个方面，第一，公司的性质。公司性质不同，新办公司享受的优惠是不一样的，所接到税务政策待遇是不一样的。那么，在这里又提到三个方面，第一应该考虑注册个人投资和合伙企业替代现在的有限责任公司。因为个人独资和合伙企业，只交个人所得税，不交企业所得税，明显的比有限责任公司少交了一道所得税，会带来节税机遇。第二应当学会寻找合作伙伴，至少有五类人值得房地产公司在新办公司时优先录用或者是合作。这五类人分别是，财务2003，26号文件，大家不要认为这是老师讲课的道具，这不是的，这是国家的法规，希望大家记下去。也许你今天学了十个优惠政策，只有一个被你用上了，对你来讲今天学习成
果是巨大的。或者老师一句话对你有用，就行了，今天学习就有成就。那么26号文件讲关于自主择业的军转干部有关税收政策通知，文件中强调，为自主择业的军转干部就业新开办的企业，大家看这个企业规模、行业都不受限制，刚才那个退伍士兵只能是服务型，现在军官比士兵的待遇高一点，是你哪怕开办房地产企业都所谓，只要你房地产企业安置了军官，占企业总人数60％以上，作为房地产企业来讲，这确实是一个苛刻的要求，但是我发现有的房地产企业确实能做到这点。经主管税务机关批准，可以在三年内，免三年的营业税和所得税，我看我们一个项目公司就是三年，三年税免下来就不得了。所以，这个政策的利用机会是很多。我问大家，这个政策你们手中有吗？税务局不敢给你们，一给你们，你们都跑去减免税了，不给你们属于渎职罪，给你们税收不到，干脆不给企业，不知道就算了。我们国家什么情况？你这个企业有优惠政策，你找税务局，就给你，你不知道，专门就吃你不知道的饭。所以，我希望一定要养成要政策，学政策的习惯。再给大家几个习惯，关于企业所得税若干优惠政策的通知，财税94.001号文件，你们注意文件后面始终有一个字，叫有效，就是你不要怀疑它的政策到现在还执行不执行，后面注明有就不用管了。文件中强调对新办的独立核算的从事咨询业、信息业，信息业里面包括广告公司，技术服务业的企业或者是经营单位，自开业之日起，第一年至第二年免征所得税，这个政策全国适用，不分地区。你把这个文件给他看，他不执行，浙江省据我了解还不是这种情况。局限于这个行业，就办一个信息公司，就是信息管理咨询公司，或者就叫做广告公司。我强调一下，像上海、北京咨询业，只要是咨询公司都免两年，不管你咨询什么东西。浙江两极分化，政策也有宽松的时候，什么税都不收，报税制，一年交十万块钱就行了，还有一种特别严格，有板有眼，但是我告诉你，咨询也不是你讲的那样，因为浙江我的客户比较多，听了我的课以后，他们办了很多管理咨询公司，很顺利便了两年所得税，而且文件很快批复到了，税务局没有说什么，也批了，因为后来国家税务总局也出了文件，为了扶持第三产业发展，可以把第三产业，服务业范围拓宽。现在国家整个产业导向，就是希望把就业的人群从第一产业和第二产业向第三产业转移，从世界发达国家来看，第三产业就业人群将来占到50％以上。像我们国家第三产业就业人数只占了10－15％左右，你看这个就业比重，可以看到中国就业还处于发展中国家中上等的位置，很多指标证明了这一点。大家还可以看看军办的独立核算的从事交通运输、邮电通信，可以第一年免，第二年减。从事商业物资业这些行业，可以免征所得税一年。这些政策大家要掌握，下面请大家记一个财税2000，84号文件。我多给大家文件，就表明你们筹划机会多了一点，巧妇难为无米之炊，现在我送大米，以后要送东北产的，以后要送泰国大米，看你哪一种米煮什么饭出来，那是你自己的事，但是你如果指望我去给你办，可以……王老师：

lai1029wy

第二，房产中介公司，房产中介公司有两类，一类能买断房产的，一类只能提供服务，不能买断的，也就是说有的能包销，包销销不掉，能买断。还有一个就是只能卖多少是多少，拿提成。这个房地产中介公司都有免税公司，因为它是属于服务型的，怎么讲呢？哪个优惠政策都能挂*上。第三，咨询、广告等服务型公司。第四，个人独资企业。个人独资企业，我就不想多讲多少了，但是有一点个人独资企业将发挥巨大的压力，有的老板愁，我这个房地产公司这么多钱往家拿，报销也不行，借款也不行，我搞房地产公司最后赚钱也不想交太多的税，怎么办呢？我告诉你一个办法，就是另外再注册一个个人独资企业，个人独资企业税在全国来看，除了交营业税以外，其它个人所得税都是定例征的，根据你开票金额征的。比如北京是3％，比如说开一个会议费发票给你，是根据会议费发票交5％的营业税，3％的个人所得税，加在一起是8.5％，这个交完以后，个人独资企业的钱，随你个人自由支配。大家想一想8.5的税和你把公司钱往家拿交20％的个人所得税相比，哪个轻？当然是8.5的轻，所以这是举办独资企业好处在于可以拿走几百万，几十万，但是税负要比直接扣20％的所得税要轻。而且还有一个好处，它的费用会形成你那个公司的所得税税前的费用，交个人所得税不一样，在公司交个人所得税能变成费用吗？变成不了，但是个人独资企业有这个费用。第五个，装饰装修公司。第六个，物业管理公司。为什么装修公司有好处呢？特别是涉及到精装修商品房买卖，装修公司要比不举办装修公司要好的多。首先，告诉大家，装修公司取得的装修收入，交营业税3％，比不动产销售要低两个点。同时，装饰装修公司交不交土地增值税？也不是土地转让单位，也不是房产转让单位，因此它取得的收入不交土地增值税。最大的作用把房地产开发企业精装修部分，由你的装饰装修公司跟业主去签，业主将一部分房款支付给他，作为业主来讲一般都愿意，如果包在房价里面，交的契税和大修基金都提高了。所以往往业主也比较能够接受你这个提议，装修这一部分跟装修公司去签，还是按照毛坯房卖给你，你拿的是精装修，税务上是这么规定的。如果你一个房地产公司用一个合同规范两部分收入，一部分毛坯房，一部分精装修，税务不承认，因为你完全可以把毛坯房价格降下来，提高装修价格，这些避免了营业税和土地增值税，所以税务不承认，所以干脆税务规定包在一起交营业税。如果交给两个公司去操作就不一样了，房地产公司依法缴纳营业税和土地增值税，装修公司交营业税和所得税。所以，装修公司在分解精装修方面有不可替代的作用。还有物业管理公司，比如像我们有的房地产企业，有相当多的代收费用是由房地产企业代收的，这个是错误的。根据国家规定，物业管理公司可以代收很多费用，而且物业管理公司代收费用是不交税的，这时候我们可以分解出来，将代收费用交给物业公司代收，而不应该由房地产公司代收，房地产公司代收任何费用都要交税。对物业管理企业有特殊规定，可以代收。同时，由于物业管理企业本身是居民服务企业，可以争取税收减免，而房地产企业去减免不了。所以，如果我们房地产企业有大量的未出售的门面房，我建议大家不要由房地产企业直接经营去出租，因为房地产企业直接经营出租的话，形成的收入、利润通通要交33％的所得税。但是，你如果把这一部分房产承包给、转租给或者投资给物业管理公司，它对外投资，会形成大量节税的机会。刚才我给大家讲了物业管理公司作为服务型企业，争取免税机会是多的，房地产公司没有机会。所以，物业管理公司争取了一个免税机会，把房地产公司门面房也好，优质房也好，可以转到物业管理公司经营，这样可以实现收入和利润的合法转移。
最后，给大家介绍一下，公司注册以后，怎么样合法转移收入和利润，回到讲义14页。
同志们也许会讲为什么不把邮箱概念写在讲义上，为什么不把邮箱公司注册的要求写在讲义上。其实，你们想为什么不写在讲义上呢？为什么直接告诉你收入转移费用成本分摊呢？没有为什么，只是想告诉你，你光看讲义看不到什么东西我上次接到一个电话，他没有听过我的课他看讲义看不懂，王老师收入转移什么意思，从哪儿转到哪儿，我说我不知道，你听就知道了。但是，我如果把邮箱公司注册，一看就知道，所以我告诉大家你必须来听课，不听课损失的是你自己。当我们免税公司注册下来以后，你就知道收入怎么转移，从哪儿转移到哪儿，毫无疑问从房地产公司转移到免税公司去。收入怎么转移呢？给大家提供三个方法，从我们目前研究的水平来看，也只有这三个方法，没有第四个方法可以发现。第一，资产转移法。比如我刚才提到了门面房，出租房，这些将为房地产公司带来大量收益的，如果放在房地产公司经营的话那是大错特错的。这部分优良资产形成的收益都将在房地产公司交税，而且所得税没有任何免税机会。怎么办？我们要将这些资产，通过以下四种方式进行转移，承包、租赁、投资、买卖四种方式，将资产转移到免税公司或者是地税公司。由此可以看出，从税务筹划角度来看，我们反对房地产企业搞多种经营，因为多种经营所形成的利润，就像长江一样，它的水全部汇到长江，国家正好从长江里面弄走三分之一的所得税。所以，我们现在要做的工作在长江的边上建闸门，不但让水不再流进长江，而且把长江的水抽掉。筹划的思路，如果把利润比喻成水，不让水再流到房地产企业，不但让水不进来，而且把水抽掉到我的免税，低税的公司去，这是十分重要的。当然，我这里是讲筹划，实际上大家用到工作当中操作，往往可能筹划的逃税的方法综合应用，比如说我就发现不少房地产企业，注册了一个没有免税的公司，但是这个公司怎么说呢？能开票，开票以后，这个公司所得税也不交，营业税照交，公司也不了了之，税务局也这么回事，但是房地产企业费用就列支了，利润也转移走了，这个就是擦边球，国家政策规定综合应用，这个不反对，只要你能够不犯事，房地产企业本身不触犯国家法律，这个方法也可以用。现在非正常户在企业里面所占的比例也相当大，但是最好能争取一个优惠政策。基于这个邮箱公司在香港设立，还是在澳门设立，还是在中国的浦东新区设立，这个我管不着，但是肯定想一个办法搞一个低税或者是免税的公司，这个公司我相信大家一定能够找到，中国的邮箱公司太多了，中国肯定有大量的邮箱公司的机会。
    第二个方法，业务转移法。就是把回报较高的业务，从房地产企业分离出去。大家看我手两杯子，假如我买这个杯子能赚五块，买这个杯子能赚五毛，你们说我现在想避税，把哪个业务分出去交给免税公司干？这个被子卖赚五块钱一个，这个杯子能赚五毛钱，而且我知道两者卖的数量差不多，我说我是把玻璃杯拿出去卖还是瓷杯卖？所以，把玻璃杯这个优良的业务剥离出去，交给我的新办的一个商贸公司去做，而且我知道新的商贸公司可以免所得税一年，所以当我发现一有笔业务非常突出，又形成公司主要利润的时候，这个时候我可能就开始筹划了，这就叫业务剥离法。告诉大家，这个本身绝不犯法，这是企业的经营权利，我愿意把这个杯子在A公司经营转到B公司经营，我们把这种方法叫做业务剥离法，或者是业务转移法。第三个方法，定价转移法。把商品压价卖给你的销售公司，再通过销售公司卖给你的最终客户，这个方法就叫定价转移法。那么，销售公司肯定具有优惠政策的，比如商品房，我压价卖给个人，然后通过个人到二手房加以，个人不交土地增值税，成功的解决了土地增值税的问题。我再讲一遍，把商品房、别墅卖给个人，再通过个人在二手房交易，成功的避开了土地增值税，也避开了营业税，也避开了企业所得税，这种做法就是定价转移法。比如说我一个人买三十套房子，卖的价格是批发价，明为批发，实为价格下降的理由。价格下来以后，卖给他以后，这个人也是你的人，他拿二手房倒。根据国家明文规定，个人买卖住房，免征土地增值税，起着这么一个作用。当然，可以是个人，也可以是一个专门的中介机构，道理是一样的。同志们，如果我们开发一个别墅项目的话，如果房地产公司直接卖的话，它的利润率是40％，利润率40％，意味着土地增值税率就高了，可能是适用40％的土地增值税税率。你如果想把土地增长水税率40％降下来，甚至是免税的话，很简单的道理，有两个人卖，首先A卖给B，B再卖给最终消费者，A要拿一部分利润，B要拿一部分利润，两者利润率必然下降，从而导致土地增值税的税率下降。

lai1029wy

最后，我给大家再讲一讲成本费用的分摊法。如果收入转移困难的话，就出第二个方法，反其道而行之，就是增加房地产企业的开发成本和费用，怎么增加呢？有六个方法，我们研究到目前为止只发现六个方法，像我们发现太阳系有九个恒星一样。这六个方法，第一，资金借贷法，就是由免税公司将资金拆借给房地产公司用，并且向房地产公司收取资金占用费的行为。房地产公司支付了资金占用费，必然增加了开发占地费用。那么，作为免税公司来讲，形成资金所得免税，所以利润从房地产公司到免税公司去，成功的解决了它的所得税负担问题。也许大家讲了你咨询单位要交营业税，就是说不是安置免税企业，不是免营业税企业，拿5％营业税换33％所得税机会，哪个划得来？当然是免税公司是划得来的。这是资金借贷法。第二，租赁法，由免税公司将房产、办公楼租给房地产公司用，并且向房地产公司收取房屋租赁费，或者车辆租赁费，这样房地产公司支付租赁费，就形成它的开支，但是收取租金的一佛，肯定形成它的收入，这样利润就从房地产公司转移到了租赁公司，如果租赁公司是你开的呢？那么效果比较明显。特别要注意，租赁公司必须是邮箱公司，也就是我们讲的低税或者是免税公司。第三，前两个方法有一个弊端，资金借贷法要拿资金才行，租赁法要拿财产才行。如果邮箱公司什么都没有，既没有钱，又没有物，但是我照样想增加房地产公司费用怎么办呢？就是服务收费法，服务收费是看不见的，是什么呢？收取手续费、代理费、广告费、咨询费、劳务费等等。比如说我组建一个广告公司，房地产企业广告费列可以在销售额8％以内，我把这个楼盘广告通通交给我办的广告公司，广告公司开票，把钱打给你，广告公司免两年所得税，广告公司再找媒体，或者是再找广播电视台去做广告。它的肯定是赚钱的，但是它赚的钱说不好听的话，实际上就是开发公司白给它的钱。你列支的标准跟税务现在规定是8％，一个亿的销售可以用八百万的广告费，这个税务局无条件承认，就给你服务收费带来了机会。所以，有的公司一注册的时候就知道这个公司肯定发财，为什么呢？因为只是人家利润往这儿转移而已，而且能开出广告业发票。根据税务局规定，广告业发票抬头是广告业专用发票，广告费支付的情况下可以列支。这种方法特别适合楼盘广告投入比较多，像这样的企业就可以适当的加大这个机会。当然，咨询费也可以，销售佣金也可以，反正
转移一个，打几百万，千八万的利润小菜一碟。第四个，原材料高价销售法。第五个，债务重组法。第六个，资产评估增值法。后面几个方面，我就不给大家讲了，你们自己琢磨一下，反正思路跟前面那个是一样的，都是加大房地产企业开发费用和开发成本为目的的，而且必须在法律的许可范围之内进行操作。到这里为止，我把外部筹划的方法给大家做一个简单的介绍，我估计明天有的同志就想飞回去，先注册公司再说，肯定有机会的，王老师就是这么说，肯定是有用的，我在这里给大家讲当然是有用的，这是我们实践经验的总结。
    就我今天讲一天课，你们在清华学习费用已经乘十倍的回报回去了，保证是这样的，最后由于时间关系，后面还有一些内容，特别是我那一本书你们再翻一翻，看一看。如果实践当中还有一些问题的话，希望大家跟我保持联系。今天，我的最大的收获就是跟这么多的老板在一起。

catmxm

多谢帮顶