王泽国--房地产开发企业如何进行纳税筹划讲座

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同意第二种的举手，10位。同意第一种的一次性出价3500万举手，4位，其余的同志还没有想清楚。B方案好还是A方案好。我想问一下B方案好的同志你给我解答一下为什么B方案好？就是股权销售、股权转让有一个营业税。所以这是非常重要的，在这个问题当中当然要选择先分利润后转让的方式，因为只有先分利润，才可以确保分回的利润不征收营业税和所得税，也就是说先分的话一分钱都不用交，如果是一次性转让的话，你麻烦来了，你投了2000万，你卖股权卖了3500，说明你股权转让差价收益是多少？1500，33％的所得税，你要交495万，但是如果你先分的话有什么好处？因为他这个房地产公司，他已经交过33％的所得税，我作为法人所得税回来也是33％，他已经交过了还要不要重新交，税法规定不在重复征税，除非有税率差，就是他是15税率，我是33，回来补18个点，他是18点的税，我是33，回来补15个点，如果你是33，我也是33，回来就不在补税了。因此，先分利润实际上比直接转让要节省税收。大家明白吗？所以我们纳税筹划就告诉我们，在股权转让的时候，就要开始筹划了，哪一股权转让的方式更好，所以大家不要小看这个课程，我今天可能讲了20个案例，跟你企业一点都不沾边，但是突然讲最后一个案例跟你沾一点边，你可能就是几十倍的钱还回去了，为什么？因为我不会再发生导致我重复纳税或者是增加税负的不合理的决策方式的出现。所以纳税筹划的威力是把你原来股权转让合同分成两个合同，分成两个文件，一个是股东决议，分配利润的文件，再一个就是接下来就是股权转让协议，那时候有好办了，从我们专业角度来看，就是把企业的股权投资收益所得和股权转让差价所得，准确地区别开来，大家记一下，要把股权投资收益所得与股权投资转让差价所得区别开。纳税筹划的要求是尽量地把股权投资转让差价所得转化为股权投资收益所得，也就是要求我们一定要先分后转四个字，那么我们通过这么多罗嗦的话，结果最后就是得出四个字先分后转，这四个字是高度凝结了对《税法》，对股权转让全部分析得出来的，这就是我们讲的经验。把这个经验请大家带回到企业股权转让活动当中去，一定不会错的，但是如果你没听这个课就不知道先分后转的好处，大部分企业采用的是一次性转让这种方法，弊端多多，税收负担加重。我们还有一个特点，就是多交税了他浑然不知道，他不知道自己多交税，他认为自己的税都是该交了，我问会计，我说你们会不会帮企业做一点筹划，他说会的，他说我们现在就是该交的就交，不该交的坚决不交。我再问说知道哪些税是该交的，哪些税是不该交的，他说《税法》规定的该交就交，《税法》规定的不该交的就不该交，他这句话讲得更笼统了，实际上我就问税法又是怎么具体规定的呢，他答不上来了，也就是说你划分该与不该的界限在哪里呢？他不清楚。实际上我带大家就是要寻找该与不该的界限，找到这个界限以后，我们就尽量把自己划到不该交的那个圈子里面去，如果条件不成熟的，要创造成熟的条件划到不成熟的条件里面去，这是纳税筹划整体的要求。给大家举例子说明纳税筹划的重要性。
再给大家举一个例子，如果你们现在在开发过程当中缺钱，缺2000万，现在有一个老板提出来了，我可以借你2000万，当然也可以变成你股东，借你2000万，你每年给我10％的资金占用费，如果变成股东，那我就享受参与分配的权利，现在你作为开发商，你觉得这个老板提的要求，他两个要求都可以，作为借款人对你来说都能够做得到，你觉得作为你来讲哪一种方式对于你来讲税收上会赚便宜？是借贷的钱还是把他拉来当你的股东，当然他肯定是小股东，你觉得是借钱好还是让他加入股东好。我告诉大家，纳税筹划要求我们必须事先去安排，等你把事情已经安排过了再来筹划就来不及了，下面我问大家是借钱好还是加入股东好，哪一种更有利于纳税，同意加入股东的举手，3位，同意借钱的举手。正确的答案应当是借钱，因为借钱产生的利息和资金占用费可以进开发成本，而变成股东以后，他的利润分配只能在交完所得税之后进行，因此对纳税是很不利的。我们把这个现象就叫做财务杠杆效应，大家可以记一下。在借款经营和入股经营中，借款经营可以发挥财务杠杆作用，有着明显的节税作用，有着明显的节税好处，所以应当选择借款，而不应选择入股。在这里我还要强调的是有一些时候你们双方认为对方参股了，但实际上税务部门并不承认，你们双方签订一个参股协议，但是税务局却并不承认。我就碰到有这么一个开发公司，他给另外一个开发公司2000万，他们双方签订的协议我也看过，叫做参股经营协议，或者叫做联建协议，协议上是这么讲的，比如说A公司，借出钱的就是债权人，A公司借给他2000万，参股经营某一个什么什么项目，分配方式是该项目销售完工后，按照实现的利润55分，46分，或者是37分，这个时候问题出在哪里？就是借给钱的开发公司现在收到利润了，税务局查到了说要交营业税和所得税，房地产公司老板讲怎么可能，我是跟对方参股经营，我获得的利润对方不都是交了所得税，凭什么让我交这个税。我告诉大家，你们签的那个协议，从实质上来讲仍然叫做借款协议，并不构成真正的参股协议。因为你这个房地产开发公司没有在工商局登记成为他真正的股东。大多都是你们协议上的股东，协议上的股东和真正的股东是不一样的。真正的股东就是工商局公司章程里面有房地产开发公司的名字，这个时候你分回来的钱就是利润，如果没有你的名字分回来的钱就叫利息或者叫做资金占用费，或者叫承包费，都不能称做为利润，因此要按规定缴纳营业税和企业所得税。在这里我告诉大家一个新概念，你们记一下，在这种情况下，借出房地产公司，实际上成为借入房地产公司的隐形合伙人，有隐形战斗机、隐形战舰，我们有一个新的概念出来叫做隐形合伙人，这一类合伙人在国家的法律法规当中并不确保他的合伙地位或者是合股地位，只是双方出于某种合作的要求提出合伙身份暂时予以确认，但是没有经过国家公正机关的公正，隐形合伙人所获得的收入、利润都应当称作为是利息或者是资金占用费，依法交纳营业税和企业所得税。要想改变这种状况，必须把隐形合伙人转化为显性合伙人，到工商管理部门变更股东变更名称登记这才可以。
    我打一个不太恰当的比喻，就好比情人提出来要跟他的老婆分财产，你们说法律支持不支持？情人实际上就是我们讲的隐形合伙人，所以法律不保护他的权利，这一点我希望我们的开发商老板们一定要注意，不要你认为是投资，但是税务局却不认为你是投资，认为你是借款，扯皮由此产生。但是我们事先策划就不一样了，听完我的课以后就会争取显性身份，如果我真的是合股，就是对方公司章程里面必须有的名称，有我盖章的，这样才行，否则都不行，希望大家都了解。概念我就给大家介绍到这里，也举了几个例子，希望大家从这几个例子当中要注意到筹划它的重要性。

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bsp; 下面我给大家由纳税筹划的概念再延伸两个重要的概念，第一个概念是什么是企业税收负担率？我给大家再讲两个概念，什么叫做企业税收负担率？还有一个叫做企业税务风险？这两个概念，希望大家记录下来。企业税收负担率请大家看讲义第6页，企业税收负担率等于企业当期应纳税额的总和除以企业当期实现的销售收入或营业收入乘以百分之百。这个指标告诉我们，它能够从整体上反映一个企业的税收负担状况，比如说经过测算，我们这个企业的税收负担率是12％，那它表明什么意义？12％的税负率有什么含义？就表明你卖100万的房子，你得拿出12万交给国家，这个税里面可能既包括营业税，又包括土地增值税，什么税都包括进去，因为分子里面什么税都包进去了，那么他会给老板决策带来一个什么样的初步印象呢？就是我这个企业国家贡献率，我12％表示我100块钱的收入我交了12块钱的税，这只是一个静态指标，那么我下面就要问大家，我这12％的税是重了还是轻了，你再给我们说一说，这12％的税是重了还是轻了？你感觉？感觉轻了，这感觉不错，就是跟着感觉走，你这个感觉很好，坐在前面几位同志，你呢，你说重还是轻？你觉得是重还是轻？重了，你们两个感觉怎么完全不一样，标准答案是你们两个人的感觉都错了。为什么？所有的指标存在的一个前提是如果把死的指标变成活的指标，不能脱离一个程序，那就是什么？比较。没有比较这个世界上就没有美女，没有比较这个世界上就没有亮男，没有比较就没有高矮胖瘦，如果世界上只有你一个人，我们知道你是漂亮还是丑，还有我们在火星上也不知道地球上的人怎么样，我们必须了解，通过比较这个程序才知道你这个税负是重了还是轻了。大家想不想知道中国房地产企业平均税负是多少？想知道吗，中国房地产企业的税收负担，平均在10％左右，请大家记下来，中国房地产企业无论是外资的，内资的，民营的，国有的，平均税负在10％左右。低于10％和高于10％都说明企业在纳税当中存在一定的问题，但有的问题是正面的，有的问题却是负面的。
下面我给大家出一个小小的问题，也想难倒你们一下，现在我们知道有一个项目需要前后投资一个亿，这两个项目都要投资一个亿，经过我们对这两个项目的测算，我们发现A项目的税收负担率是15％，B项目的税收负担率是10％，请问你会选择哪个项目投资？假如这两个项目的投资额、投资期都一样的话，你会选择哪一个项目来投资？我再讲一遍，现在有A、B两个项目，A项目投资额是一个亿，投资期是三年，那么已经经过测算以后，A项目税收负担率是15％，还有一个项目是B，它投资额也是一个亿，回收期也是三年，B项目经过测算税收负担率是10％，如果企业纳税处在自治状态，属于自治状态就是没有偷税漏税，也没有筹划，请问你们会选择哪一个项目，是A项目还是B项目？我绕着弯子提问，我不告诉你利润率，告诉你负担率，同意投资A项目的请举手，举高一点我看一下，4位；同意投资B项目的请举手，3位。这个问题你们怎么好多人不敢举手呢？因为心里没底。我们对房地产纳税筹划的研究从现在开始，已经准备迈入门槛了，在迈入门槛之前，我已经告诉你税负率是由谁来决定的，首先我问你税负率高了对企业经营有没有好处？肯定没有好处，100块钱卖的房子，你15％肯定交的税多，12％肯定交的税少，交的税少对你的效应形成肯定有好处。那么到底选择哪一个项目呢？正确答案是A项目。这是出乎你们意料，我选择税负率大的项目投资而没有选择税负率小的项目，因为什么？税负高的项目一定它的利润率也是高的，比如别墅项目和普通住宅项目，别墅项目交的税就是比普通住宅交的税就是多，而且税负就是重，这是不用怀疑的。那么这里面就告诉我们一个现实问题，大家记一下，决定企业税负率变化主要的因素是企业的利润率决定企业税负率变化的因素，一般情况下随着利润率的上升，税负率大家说采取什么变化？随着利润率的下降，税负率也跟着下降，两者呈现同方向变化的关系。好，下面我们研究的问题是我们进行税务筹划的目标是为了减轻企业的税负，我希望大家读书一定要读明白的，别研究朝着相反的方向迈进，最后有的同志说一定选择税务率高，你来学习干什么呢？不就是为了达到税负减轻，税负率下降，结果追求税负率高的项目，肯定就不对了。我们研究的意图是在企业取得既定利润率的前提下，如何使税负率下降，如果没有这个前提的话，我作为讲课老师太轻松了，我可以教提高某个方面，把税负率降到1％左右，我甚至能把税负率减到零，你们愿意不愿意？听完我的课不用交税，哪位同志愿意请举手？有办法，而且是合法的办法，就手什么税都不用交，放下来，就有两位同志非常迫切。回去以后，把公司关闭，什么税都不用交，关闭企业也没有说是违法的行为，我不干了，我的目标就是不想交税。但是，行不行？那肯定不行。如果所得税一分钱不想交，哪位同志拒收，说我企业所得税一份钱都不想交，请拒收，没有不敢举了，我的方法也是合法的。五百万开发的，我三百万卖，我亏损二百万，行不行？当然，税务筹划告诉我们，一定要在既定利润率前提下来研究这个问题，否则失去前提了。我告诉大家，如果你们实在不想交企业所得税，我也有一个合法的办法，你们寄个文件，这个文件对你们来讲，将长期产生的影响，你们只恨见到我时间太短了，当初见到的话就好了，现在见到有点晚了。但是，不着急，你现在回去操作还来得及。财税200091号文件，关于个人投资企业和合伙企业投资者，征收个人所得税的规定。在这个文件当中，国家强调，有这么一段话，国务院通知对个人独资企业合伙企业，停征企业所得税，只对其投资者经营所得征收个人所得税，是我国鼓励公平投资，公平税负，和完善所得税政策的一次重大调整。如果我们房地产企业，不是有限责任公司，而是个人独资或者是合伙企业的话，我在这里向大家宣布，你跟企业所得税永远说再见，你这个企业以后不再交企业所得税了，永远不交企业所得税，你说这个课要不要听？太要听了。大家也许讲那税务局为什么不跟我说了呢？跟你说了以后，企业所得税到哪儿收？不会跟你说的。所以，这个要求我们在办工商登记的时候，应该在营业执照里面注明是个人独资或者是注明合伙，或者是注明股份合伙，都是可以。当然，我提醒大家，个人独资企业和合伙企业是属于无限责任，要承担无限的赔偿责任，它跟有限责任公司不一样。有限责任公司是出资额承担赔偿责任，但是话又说回来，在中国讲法制责任当中，有限公司和无限公司之间究竟有什么区别呢？所以，在目前来讲又比较适合办成个人独资合伙企业，来减少企业所得税这道环节，实际上也是可以做到的。所以，我相信大家听完我的课以后，回家就在琢磨这个问题了，为什么琢磨这个问题？我们交到现在的税都可能不太对，可能交了很多冤枉的税，所以王老师的课犹如及时雨一样，我现在项目用个人或者是合伙办，反正这个公司就是我的。所以，我跟大家讲，有一些东西，我如果上课之前说哪些同志不愿意交企业所得税，可能觉得很唐突，实际上可以做到。

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今天上午的课我们就讲到这里，下午我们讲更深入的内容供大家参考，谢谢各位！
    因为第一个问题，房地产企业营业税，没有取得预售证之前，销售的经营是否交营业税？房地产企业在没有取得预售证前，在取得各种定金的同时，要申报缴纳营业税，跟取得预售证没有关系，请这位同志记下来，凡是取得定金性质的，收入都要在取得时的当月申报缴纳营业税。
    这位同志还问，印花税贴在哪些部分？限度多大？总额量贴？印花税是这样的，如果你是在卖房的话，要求是贴在商品房销售购销合同上，如果在预售的时候，没有预售证的时候，双方也不可能签合同，签了合同暂时也不需要贴花，因为合同需要备案。贴花是这么要求的，每本印花税额超过五百元以上，就可以到银行去填写缴款书交，如果低于五百元以下购买印花税票，贴在商品房购销书上，买卖双方都要等额贴，比例是万分之五。
    还有一位同志给了我一份合同这份合同是资产承包合同，我看了一下，这里面合同是这样的，将资产用于承包，用于公司职工的承包，按规定期限向公司缴纳承包费。那么，个人将公司财产用无承包以后，可以自由进行经营。那么，帐怎么做呢？我看不出来，反正大概根据我的意思就是自己做帐，公司不再给他做帐了。那么，这里面的问题是什么呢？员工经营的税收谁来交的问题，还有公司经营收入的所得税如何交的问题，应该在这个合同中明确。我提醒这位同志，承包合同第六条第一款这样写，所有合同写乙方权利义务，乙方这里面是指承包人，也就是职工，是这么写的，对于所有合同交于公司财务备案，进行合资、合作的商户必须合法经营，依法纳税。你看这句话里面有漏洞，进行合资、合作的商户必须合法经营，依法纳税，但是没有对职工进行约束，将来就有扯皮，到底谁来交的问题。所以，第六条第一款要进行修改。还有第七条违约责任第二条需要修改，这个就不讲了。
    下面，我们再围绕这个主题，给大家继续讲。上午给大家讲了关于纳税筹划的概念，给大家导出新的概念，一个是企业税收负担率。还有一个概念，什么叫企业税务风险？那么，企业税务风险，就是大家看第六页，讲义第六页企业税收零风险，是指纳税人  正确理解和执行国家税收政策法规，而不存在多交少交税款的行为，这是一种理想的状态。税务风险的产生可能来自于两种情况，一种就是因为政策法规掌握不清楚，而导致了少交税款，给税务部门处罚的可能性，这是一个方面。另外一个方面，是因为对国家政策法规掌握也是不清楚，但是却导向了另外一个后果，多交了税，但是自己浑然不知，这两种风险，我们都要防范，不能仅仅防范少交税，被处罚的可能性，而忽视掉多交税，给效益造成的流失的可能性。所以，要讲零风险，实际上就是既要防止多交税带来的效益流失，又要防止少交税带来的处罚，这是一种理想状态。企业多多少少会出现少交税带来处罚的可能性，也有可能因为多交税而被效益流失。在这里不得不提醒大家，从我们国家现在税收管理体制来看，税务部门建立了专门的稽查部门，稽查部门职责是干什么呢？主要督察纳税人偷税、漏税的行为，但是不负责检查企业多交税的行为，所以有的企业多交税没有人查出来，退给他。而且，我们房地产企业财务人员，往往对这个行业税收政策掌握不清楚，所以多交税也就多交了。比如说我就碰到有这么一家房地产公司出现了多交税的情况，现在跟税务局正在申请退税，为什么多交税呢？而且是发现的，更多情况是发现不了的。等于是搞了一个买人家在建工程，买在建工程，楼盖好以后，把楼转手卖掉了，根据规定，这个楼销售可以按照差价交税。比如买了一个在建项目，花了五千万买，把这个楼给别人是花六千万，交营业税是拿六千万减买项目五千万，按照一千万差价去交营业税，但是财务申报的时候是按照六千万的销售额全价来交营业税的。也就是说，多交了三百万的营业税，5％。那么，时候就是需要我们注意了。如果像这种情况的话，谁来发现它。所以，摆在我们面前很重要的工作，就是谁来定期存在我们企业存在的税务纳税错误，有的企业认为企业可以定期开展纳税自查，实际上这是很难解决问题的。因为一个企业人要犯错误，是因为掌握的政策本身有问题，所以通过自身很难检查自己的错误，说白了就是自己检查自己的错误是检查部出来的。所以，我在这里建议大家，一定要建立一个防范企业多交税款的机制，这种机制可以通过专业机构的检查，也可以通过建立专业部门检查，现在有不少企业有内审部门，内部审计部门，简称为内审部门，他们的工作主要是检查企业有没有出现违反政策法规的现象，特别是税务，纳税上面也没有错误。
    还有的单位，设立了税务总监这个岗位，主要是负责解决税收方面的计划和规划。特别是纳税筹划方案的制定和执行，我在这里给大家提醒一下，不少跨国公司来到中国，他们给我们带来了不少先进的管理经验和管理模式，他们是如何处理税收的呢？据我们了解，他们在处理税收问题的时候，大多是有专门的人员和专门的机构。比如像摩托罗拉专门设立了税务部，惠普也专门设立了税务总监，他们这些机构主要是解决公司的纳税问题。我们中国现在的内资企业没有建立专门的税务部，把大部分的纳税工作交给了财务部门一并完成的，这样很难从大量的会计核算当中出抽出时间来进行专门的税务方面的核算。所以，大家听完我的课以后，回去有必要对财务部门岗位进行重新设置，可以设立专门的税务经理，税务经理待遇、职位跟财务经理是平起平坐的，希望大家能够听清楚我这个建议，相信对将来解决税务问题一定会有帮助的。你们回去仔细调查了解一下，如果把纳税工作交给财务部门去做，他们往往认为在经过了大量的会计核算以后，把纳税问题当成完成本月工作的扫尾工作，往往疲于应付，不会拿出精力解决这个问题，所以差错在所难免，也没有经历研究税收政策和法规。假如让你们搞财务的话，你面对这么多的开发成本，开发费用，面对这么多的销售单据，让你把帐做出来，最后还让你报税，再让你拿水纳税策划方案，你几乎是疲于应付，没有这么大的精力。而且，纳税是数据出来以后，才有纳税数据，这都是形成了事后的数据，事后的东西，来不及进行调整。所以，我跟大家讲，我们现在房地产企业存在的税务问题是非常广泛，因为税务风险实际定义税务问题。

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大家看一下讲义第七页，给大家看一下房地产存在的主要税务问题，你们看一看我讲的这些问题在你们企业当中存在不存在。首先，给大家讲一下营业税问题，从我们现在情况来看，有这么几个比较突出。第一，各种代收款项，没有并入营业额中一并缴纳营业税，比如代收市政配套费，代收有线电视费，代收的一些其它规费。根据营业税政策规定，企业发生的代收款项，应一律并入营业额中缴纳营业税。请大家看一下营业税暂行条例，第五条的规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务，转让无形资产，或者销售不动产，向对方收取的是什么？全部价款和价位费用，因此我们缴纳营业税的依据是收到的卖房子的钱还有各种价位费用，哪些费用属于价位费用呢？我们进一步看一下营业税条例实施细则，对价位费用的解释。第十四条，条例第十五条所称的价位费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其它各种性质的价位收费，税务规定凡价位费用无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。据我们了解不少房地产企业对代收费用是做往来处理的，实际上已经构成了偷税。我在这里给大家指出来，之所以指出来，是为了帮助大家在将来的纳税策划当中更好的解决代收费用所引发的营业税漏税突出问题。你们记一下，营业税条例第五条和营业税条例细则第十四条的规定，来佐证我的第一个问题。
    营业税问题当中第二点，是房地产企业各种向业主赠送的礼品，没有计价缴纳营业税。比如奉送的阳台、车库、冰箱、彩电，在销售时，作为销售的一种促销方式，可能你很容易去这么做。但是，在纳税上面，确实有规定的。这些费用原则上要按照市场价格计算缴纳营业税，同时对这些赠送给客户的礼品，发生的采购费用，不得在税前扣除，其理由是向客户的捐赠支出，属于捐赠支出，不能够在税前扣除，这在企业所得税条例里面做出明确的规定。像直接捐赠支出，就是送给你的东西，这是不能在税前扣除的，我们讲叫捐赠支出，也会带来营业税问题，和企业所得税问题。第二个，就是送给客户的礼品，也应当缴纳营业税。
    第三个，一方出土地，一方出资金，合作建房，房地产公司以房抵土地的部分，为按规定缴纳营业税。在合作建房当中，出土地的一方，要求开发商将开发好的商品房子来冲抵土地出让金。作为开发商来讲，建好的房子来还土地那一部分的房子，要视同销售缴纳营业税的。有不少合作建房企业，这块税收漏掉了。我讲第三个问题存在，还不是一、两个企业存在的，具有一定的普遍性。但是，在2005年税务稽查当中，把合作建房作为重点检查，和建房本身也有筹划税务空间，筹划的好一分钱不用交，筹划不好交的税很多。我建议大家，你不懂税法情况下，不要出面跟税务局解释，你越解释越乱，越解释越吃亏。我有一个客户是这样的，老板出差了，开会去了，这时税务局来检查，是什么情况呢？从村委员会拿了150亩地，跟村为会签了一个协议地给100套精装修房，来冲150亩地土地转让款。那么现在税务局查了，给他的88他的商品房，第一期给了88套，要按照市场销售价格交营业税。会计说老板没有回来，不敢签字，老板回来以后，不由分说，跑到税务局长办公室解释，说我这个房子交营业税，作为我们来讲，思想上是很难接受的，首先我拿这个房子抵土地款，我是一分钱没有拿到的，相当于这个房子是我付土地款，他也没有提钱给我，所以让我们拿一部分现金交税，我们觉得吃不消。而且，跟村委员合作，我们本身就吃亏了，税务局长问他为什么吃亏了？他说我们不但要拿房子换地，按照协议规定还要精装修，我们按照套内面积每平米可能有五、六百块钱开支。税务局长说正好，你把精装修的价格也加进去，刚才我们测算还是按照毛坯房给你测算的，现在还精装修，正好每平米加五百块钱。后来回来了，会计问他，跟税务局长谈的怎么样，还谈多出来了。就是说你不要不懂装懂，你去开炮，反而会把问题弄的越来越糟糕。后来我去，税务局长跟我说，原来我也知道他是精装修，就是想收一点税，他跑到这里来，还当着办公室那么人面，我们房子还是精装修，我们亏大了，那你就亏大了，营业税肯定是加重交税依据。你不懂税，你找一个专业人员陪你去，你在那儿讲，给税务局留下了很多的依据，他说你把精装修合同拿过来，增加了税收负担。像这种营业税在税务当中是比较经常会出问题的。我再讲一遍，合作建房出问题，不是十万块钱，几十万块钱的营业税，合作建房一旦出现问题是上百万，几百万，都是有可能的，主要是看你环建的面积大不大。
    第四个，收到的违约金、罚款、定金等没有及时缴纳营业税，违约金和罚款，我们很多房地产企业会计误认为应当是营业收入，不应当交营业税。实际上因受让方违约，而产生的违约金和罚款，应当一并计入营业额，缴纳营业税，而并不是财务人员所理解的，应该计入营业的收入，不交营业税，这也造成了大量的漏税和逃税。比如说因为一个业主他违约，他给你支付两万块钱的违约金，这两万块钱的违约金就要缴纳营业税，我们现在财务做帐是借现金，代营业收入，两万，这样就逃脱了营业税的纳税义务。这个部分，应该引起我们企业的注意。
    第五个，以房屋抵债，分配给股东，奖励给职工等，都应依法补交营业税，以防抵债。实际上，在税务检查的时候，我们往往是通过抽查，房屋土地管理局，房屋过户数量和名单，以及交易金额，查出这个问题的。现在税务局怎么查帐？你开发一个小区三栋楼，税务局表格跟你三栋楼表格一样每个表格里面，每层里面，都让企业会计填上房间业主的名字，下面还要填写平米，还要填写交易价格，把这个表发给财务人员，让财务人员填，怎么填呢？比如税务局有备案的图纸，你这个12层楼，每层楼3户人家，表格就划分成数字三行，横的就是12层，每个格子里面让财务填上业主的姓名，填上建筑面积，填上交易的价格，就是先让你申报。发现有的房子里面是空着的，很有可能奖励给职工，或者是分配给股东或者你们上面写未售，都是可以写没有卖出去。然后拿着你填的东西，跑到房屋土地管理局，大家想房屋土地管理局完全可以不接待稽查，根据征管法的规定，房屋土地管理局拒绝税务局检查，税务局可以在当天处于房屋土地管理局十万元人民币罚款，税务局可以罚房土局，罚完以后要求无条件提供开发商某个项目的情况，和契税代收的情况。当然，一般房土局不会不配合，我们到目前反映来看，还没有一家房屋土地管理局不配合的。所以，我们发现凡是房源的减少，如果没有收到现金的话，要不就是抵债了，要不就是分配给股东了，要不就是分给职工了，要不就是低价转让。

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大家听了我五点建议，五个问题，你们感觉到营业税还有漏的机会吗？基本上被堵住了，就是说查你房地产交易营业税大概也就这么几个通道，其它的通道我们发现很少。这是关于营业税目的存在的问题。第二个是个人所得税，个人所得税的检查将围绕这么几点。第一，各种工资外的奖金、补贴、补助是否并入工资总额一并扣缴个人所得税。我们房地产企业有不少出差补助，都是在差旅费报销单上面直接注明的，没有单独并入单位工资总额交税，这种做法明显是要漏扣个人所得税，是要被查出来的。第二，个人股东报销的，与生产经营无关的费用，以及以公司资金购买的车、房、电脑等是否扣缴个人所得税。个人股东报销的与生产经营无关的消费性资金，以及用于购买汽车、住房、电脑等，是否扣缴个人所得税。第三，与房地产企业相关的劳务人员，取得劳务报酬，是否扣缴个人所得税。那么，个人所得税的检查，我们觉得重点应该是在第二个，个人股东这块，将来房地产企业是税务检查的一个重点方向，在这里给大家提醒一下，特别是现在全社会非常关注房地产开发老板的纳税问题，现在已经上升到很高的高度了，甚至带有一点政治的因素在里面。跟大家讲了，现在全国房地产开发商，因为赶上了一个好时机，大家都是赚了钱的，但是在赚钱过程当中，个人承担的纳税任务，没有完全尽到。所以，我们认为房地产开商最大一种可能性，涉及税收逃税的指控。在这里提醒大家一下，你们到了11月份的时候，仔细听一下广播电视，你们在这里给大家打一个保票，一定可以听到你们非常敏感单位和人员的逃税问题，因为根据今年税务总局稽查工作安排，将对房地产开发企业逃税进行新闻曝光。那么，也就是说目的就是要在全社会形成一个逃税就要追究，受到处罚的格局，现在计划在九个行业各找一个典型进行曝光。哪九个行业呢？第一，房地产开发企业。第二，钢铁生产企业。第三，水泥生产企业。第四，煤炭生产和运输企业。第五，废旧物资回收经营企业。第六，农产品收购加工企业。第七，出口免抵退的企业。第八，使用海关竞相税发票的企业，海关的发票现在被税务局认为是很臭的发票。第九，个人所得税。在这九个企业或者是项目当中，各选一个典型的曝光，我在这里已经告诉大家了，当然新闻里面看不到，等到10月份，11月份的时候，等到全国税务稽查系统干部出动，找到大案要案，现在凡是逃税五百万元直接报国家税务总局备案。最后，对该企业形成处罚意见也要报中央。所以，我们房地产企业很不幸列为第一位，这个首先拿你试问，这个就不用说了。他怎么查呢？无疑就是查这么几个方面，不可能脱离房地产开发企业实际情况，随便指控你逃税。特别是有一个问题，检查期限问题，到你的企业去是检查最近三年的，还是检查自公司成立以来的。你们觉得应该是检查最近三年的，还是自公司成立以来的？文件中是这么写的，凡是检查最近三年发现问题的，应一律把检查期限延伸到该公司成立之日起。内部文件上是这么写的，如果最近三年没有问题的，当然就不检查了。在这里给大家提供一点保护你们的武器，请大家记一个文件。国税发1999211号，关于实施税务检查计划制度的通知，在学这个文件之前，我想问大家，你说税务局查税的话，从到你门上检查起，到结束结案，多长企业比较能接受？就是从他发出通知，到检查结束，多长时间可以接受？半个月、一个月、半年、一年，哪个能接受？
    越长的话，对于你是一种煎熬，始终不出检查结论，对于公司领导、职工都会产生极大的震慑和影响，实际上时间越长，对于这个公司经营非常不利。到底国家规定检查期限是多长时间呢？我告诉大家，原则上不能超过半个月，但是实际上各级税务机关都在违背中央政策，检查时间有的拖了半年，有的拖了一年，有的一年半都没有钱，搞的企业人心慌慌，没有心思搞经营，严重的影响了公司的经营。不超过半个月在哪个文件里面规定的呢？就是99年211文件，我还想问大家，税务局一年查你们几次能接受呢？一次、两次、三次、四次，一次不查，现在在大形势下很难。看一下文件第三条，第四条。第三条，国家税务局，地方税务局必须从严控制税务检查次数，对于同一纳税人的专向检查每年最多各进行两次。第四，各级税务机关尽量实行综合检查，要规范检查程序，限制检查时间，对每一纳税户的检查，原则上不超过15天。这个在大城市比较规范，小城市或者是落后地区就很不规范。因为我搞过稽查工作，因为我们调帐给企业的时候，我们都是夜以继日检查，我们赶进度的原因，实际上因为我们要遵守这15天的规定，查完以后要把帐还给企业。检查结果在辖区所属系统内相互认可，信息共享，这句话很关键，避免多头检查和重复检查。比如你所在地税局查了以后，市税务局也来查，升税务局也来查，都检查同一时期，同一纳税项目。我告诉大家，如果米的区税务局检查以后，出了税务检查报告，在迎接下一次检查之前，就准备好上次税务检查报告就行了，因为这个结论是通用的，不需要重复检查的。同时，文件当中也强调，对于不顾全大局，违抗命令，擅自进行检查，变相增加检查次数，以及在实施检查当中徇私舞弊，玩忽职守，甚至滥用职权的，要严肃追究有关人员责任。
我给大家举一个擅自检查的一个极端案例，陕西西安有一家房地产的企业司机，在大街上不小心跟一家税务局家属开的一辆车追尾了，司机态度也不太好，两个人在愤怒当中草草结束了。后来，家属听说这个车是某某房地产公司的，也不巧，他的爱人在稽查局当副局长，就讲了一定要把这个企业狠狠整死，然后对房地产进行检查，查的问题很多，既然想整你了，大家知道欲加之罪，何患无词。你哪一张发票开的不对，都要交税。搞到最后，房地产老板自己主动出面带着礼品，道歉赔不是。实际上税务局长做法对不对呢？根据211文件精神是错误的，这个税务局长擅自利用手中的检查权利，在没有列入税务检查计划的情况下，擅自对房地产企业进行检查，这是严重违背上级命令的。也就是说我们开展的税务检查，必须事先要列入全年工作计划的，凡是不列入工作计划的，又没有接到群众举报信件的，不能干扰企业正常生产经营，在多次的全国税务稽查工作会议当中，都已经三番五次提出来，不能对一个正常企业经营进行干扰。像刚才的情况就是利用手中的职权来检查所属的企业，这个事情是发生在去年。要发生在今年的话，根据最近发的文件，这个局长就要被撤职了，也就是说这个房地产公司老板是可以举报局长检查的问题。但是，我建议大家举报信不要写，没有用，一般是上级护着下级，一般你们往国家税务总局办公厅写信，他们才调查立案，现在老百姓知道给本省写信没有用，你要绝对占理，给国务院信访办写信，或者给国家税务总局信访办写信也可以，像这个属于以权谋私。我车撞你一下，你怕人来检查我，而且检查到恶心到什么程度，前后派了五十多个人去检查，严重干扰了这个房地产公司。这个事情北京怎么知道的呢？这个人忍无可忍，最后到北京信访去了。现在执法机关，护法机关人员素质，说老实话不敢恭维，这也是我绝对不想再从事税务工作的一个直接原因，素质太差了，索贿的，要钱的都要。最近山西太原警察把把北京警察打死了，我看了一下这个经过，典型的是警察特权思想在作祟，人家车在前面，红灯没有变成绿灯，你催人家走，人家不走，你还要追着把人家打死，你看人家警察到什么程度了，网上还讨论这个警察还立过多少等功，像这样素质的警察早就应该被开除出公安队伍。最恶劣的是他还纠集了六个刑事犯罪分子，来打北京的警察，你说我们执法机关人员素质高到哪里去。

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我在税务局工作，我们中午休息，纳税人有拿纳税申报表空白的，这个工作不是我负责的，是别人负责的。我很好心下去给人家找这个空白的纳税申报表，我不认识这个企业，人家中午开车顺便过来，让人家等要一点半才上班。完了以后被管纳税申报表人知道了，非常不高兴，跟我吵了一架，认为应该等到上班的时间，你不应该把我柜子翻的乱七八糟。那时候刚参加工作，我突然意识到这帮人跟土匪差不多，你作为一个收税的人，人家把钱送给你，他的意思就是要等到一点半，你管他去，他是挣钱的人，他肯定要等到这个时候，他肯定要拿申报表的，我说咱们是顺手，顺便帮个忙。他说你不要帮这个忙，帮这个忙没有用，他说他是给你好处了吗？我说没有，所以我一下子突然对税务机关失去了兴趣，我突然对这个系统不干星湖了，虽然我分到税务系统也是费了很大的劲，我还是不在这个单位共，我还是上级机关下来实习的，我突然意识到税务干部队伍素质太差。你作为一个基层的征收机关，说个不好听的话，我认为是纳税人打个电话要报表，你应该开车送上门。他还甚至认为我拿钱了，拿好处了。我们读书人多多少少还有一点良知，我是不服他的，我调到局里去，我第一个事情就是告他，我说对待纳税人态度就是这样的。我跟大家讲，现在全国上下税务系统跟过去相比，有很大的改观，我敢保证，大家脸难看，门难进的现象，会逐步的消失掉，特别是国家加强行政机关体制改革以后，尤其是公务员法马上实施以后，行政机关的现象会有一个大的变化。首先行政执法机关的人员，必须面向社会招聘，在公务员法里面写的非常清楚，面向社会招聘，不能像现在这样，像税务机关，我们税务机关亲戚朋友多，我们亲戚朋友从老人开始，到四十多岁的人，到小孩，大学毕业全部在税务系统工作，有时候两口子分一下一个在国税，一个在地税，几乎都是这样的，真正税务系统没有背景的，要进税务系统，几乎不可能，这就是现在的状况，我们讲叫近亲结婚，繁殖的后代都是素质低下，必须要改观，把税务局当成自家的机关，那怎么行呢？根本不行的。我觉得这几年改革的步伐落后了，慢了，跟不上时代的需要，还不如朱熔基当总理的时候速度快，老百姓想一想还是说朱总理好，没有说现在好的，速度太慢。但是，怎么说呢？上次他们讲了，中国人就喜欢慢，不喜欢快，一快就容易出事，所以稳定是第一。中国人喜欢慢有一个特点，中国国宝是什么呢？熊猫的速度快不快？美国的国宝是什么？火烈鸟，自由的身上一根毛都没有了。你们觉得飞机最有可能是在中国发明出来，还是在美国发明出来，喜欢熊猫的国家是发明不了飞机的，飞机是代表着速度。中国人吃的是中药，中药得经过好几个疗程才能好，也不知道是自己好了，还是中药治好的，我到现在也是怀疑中药的药效，因为很多药可以治愈的。还有减免税申报，减免税申报表送上去了，半年内没有消息，慢，然后找关系才批下来，中国人慢，我急性子。但是，有的东西确实不能急，比如上课不能急，我也急，但是没有用，这个是以时间计算的，我告诉你们，回家就这么操作，没有什么问题，但是这样不行。所以，知识的学习是一个循序渐进的过程。但是，很多社会告诉我们要强调速度，特别是中国，当然中国GDP速度很快，都是9％以上，如果不刹车都是15％以上。你们看马上人民币要升值了，如果一升值还是这样，我很佩服我们驾驭经济的决策者，如果不是这样，所有的问题都曝露出来了，当然我们现在是挺着，美国商务部代表团就在北京，你不承诺，我就不走了。而且，国际长途电话联系着，这边不答应，那边纺织品设限，明天是家具设限，说不定后天鲜虾设限，为什么呢？就逼着你人民币升值。当然，美国人也坏，中国人买了美国那么多国库券，现在要升值了，不值钱了，所以美国也坏。如果上了美国的当，十年没有翻身，十月在九几年升值了一下，原来是102日元对1美元，搞到现在82对1美元。现在给中国数据就提出来了，要8.27对1美元，现在要改成7.27对1美元，就是具体的汇率算好了。我算的一下，中国给美国政府一点钱算了，保持汇率不变。我看了一下，好象香港的港币对美元的汇率好象升值了。那么，就意味着一个意想不到的措施，首先从港币升值，然后再从人民币升值，对中国的经济影响是很大的。虽然我们房地产开发的房产不出口，但是买你房子的人却从事着跟出口相关的工作，出口出不去了，收入就低了，按揭办不下来，就不愿意买你房子了。我上次跟上海的新民晚报采访一个白领，他现在刚上班，一年半，储蓄不到十万块，上海浦东有一个96万的公寓，首付款要交15万，他居然敢买。记者采访他为什么敢买呢？他说我虽然十万块钱首付不够，但是我父母亲会支持我，而且我现在在一家投资公司上班，我一个月收入就是上万块，而且我对我的前景是充满着好的看法，我觉得我的收入还会等等，他敢买房子。但是如果他的就业机会被减少的话他下个月没有工作的话，你看他还敢不敢做这个泡沫性的决策。
    我们现在美元对人民币汇率，拉动我们经济增长非常有利，如果升值以后，那么同样的美元到中国来换的的人民币就少了，国际间的比较优势就逐步的消失掉了。我在清华大学开了一个国际研讨会，芝加哥大学教授跟我坐在同桌，上面老师讲课，我们俩聊天，他中文讲的不太好，我英文讲的不太好，所以我们俩往往为了一个单词在不断的重复。但是，我们交流的意思是什么呢？他认为中美之间经济差距没有你们想的那么大，他说我现在在芝加哥大学年薪是4.75万美金，我说将近四十万，他就激动了，他说你们认为40万，我们认为就是相当于你们中国人民币4.75万。他说举一个例子，一听可口可乐在我们美国街头是卖两美金，在北京街头卖的是两块五人民币，你说差距有多大。你们非说这个可乐在你们算的，叫2.5除以8.27，但是在我们这儿绝对买不到这么便宜可乐。所以，我开一个国际研讨会回去，我包里面想买很多中国产品回去，为什么呢？因为我在美国也可以买到中国的产品，但是我想在北京买，为什么呢？北京动作相对来讲便宜，我回家买可乐等于两美金一听，对于我来讲，我换17块钱，我能买听回去。这样一来的话，作为一个消费者来讲，想在中国多买东西，作为生产企业，买原材料想在中国采购。如果人民币升值，采购的欲望就随着升值，欲望在上升，还是下降？购买的欲望将随着人民币升值而下降，这就是经济规律。有的同志老是搞不清楚，为什么人民币升值，有国家之间顶着呢？都是有原因的，我个人最大的担心就是如果人民币升值以后，我们的房地产市场，国家根本不用打压，不需要像现在三令五申，要调控，自然的，慢慢的，价格就趋于平稳了，为什么呢？大家的就业机会少了，收入低了，没有人买，供求失衡了，房价自然下跌了，这是经济规律。所以，同志们，人民币升值跟你们也有关系，你们不是冷眼旁观者，实际上你们就是局中人，道理就这么简单。如果大家都有钱了，有钱干什么呢？买房子，买车子，就是这些可见的东西，消费品并不贵，一个月几百块钱生存没有问题。
刚才给大家分析了一下营业税的问题和个人所得税的问题，还有企业所得税的问题，和土地增值税的问题。土地增值税的问题，集中体现在这么几个方面，第一，没有按规定办理项目登记和土地增值税登记。第二，没有按规定的预交率预交土地增值税。第三，没有按规定按期申报缴纳土地增值税。第四，没有按规定办理项目清算手续。

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第四个，企业所得税问题，集中体现在这么几个方面。第一，收入结转的时间不准确，原则上房地产企业收入结转时间应该为房屋竣工清算，办理房屋交付使用时结转收入，原则上房地产企业应当在竣工清算之后办理交付使用时结算收入，当不少房地产的结转的时间是很慢的，楼房给人家住了两年，收入还不结转，理由是交营业税了，所得税慢慢等着，现在结算所得税肯定还要补交，就要拖着，拖到税务局把我这个企业淡忘为止。所以，这样实际上给企业所得税汇算工作带来的问题。第二个突出的问题，是成本结转时间和金钱不准确，比如我们现在发现房地产企业所得税逃税怎么逃的呢？一个就是成本结转，不是按照每平米销售面积来结转的，而且按照滚动开发的成本结转。比如说有两个在建项目，第一个在建项目成本是有限的，为了等到所得税结转有利的时候，就必须想法设法用第二个项目的成本，来滚动第一个项目，这样加大第一个项目的成本。第二个项目结转怎么办呢？想办法弄第三个项目成本结转，这样像滚雪球一样把项目做起来。这样的做法是严重违背了所得税规定，所得税的要求是收入和成本费用要配比，你卖这个杯子，生产这个杯子成本和费用要跟杯子配比起来，而不能拿生产第二个杯子的成本，挤大生产第一个杯子成本里面，否则就不对了。恰恰我们不少民营房地产企业目前成本就是这样的，所以不查则以，一查就是问题多多。我们希望大家在问题上面打一个五角星，这是你们容易出事的地方。成本的累加结转，我今天讲这个话，大家讲王老师跟我们企业讲的一模一样，我们现在正面临税务指控。还有一个秘密，全国税务稽查系统，2005年培养出来的干部，他们至少90％的人听过我的课，我课的主题是如何监察房地产企业的税收。大家讲王老师不是害我们吗？一方面叫我们少交税，一方面查我们，这不是矛盾吗？不矛盾，双方均是以税法和政策为准绳，这个矛不刺那个盾，这个盾也不阻那个矛，并不是矛盾。我教你税，也是研究税法的要求去节省的，我教他查税，也按照税法要求去查税，双方共同遵守的准绳就是税法和政策依据，所以这个矛和盾是不会见面的，所以大家不要怕。为什么我在这里要点一下呢？就是你要注意，我们培训提纲里面就是这么写的，各省到北京培训，培训完了以后，各省自己再培训，培训完以后，底下的干部就开始检查了。那么，大家会感觉到，这几年上门检查的税务干部一个业务能力比一个强，而且越来越好。按照我们的计划，将来查房地产企业税务干部，胸前要配一个稽查人员工作证，来得时候必须要有持证上岗，这个证是发给他？税务局参加统一考试，对这一部分人员要提高他们的工资和奖金待遇水平。不像过去到房地产企业，你这个项目怎么回事，还学习，学习半年，查不出东西，回家了，没有事，这个企业没有问题，实际上不是没有问题，而是他根本不懂房地产企业开发的特点，不懂它的成本特征。所得税第三个问题是大量的不合规的票据，特别是假票充斥成本列支。房地产企业所得税核算当中，有不少是不合规的票据，甚至是假票充当成本。检查当中发现不少建筑公司开出来的票是虚开的，大大增加了开发企业的开发成本。建筑商，建筑公司开的票，那边就是按照存根的部分交建筑业营业税，开发企业就按照虚开的部分来列成本，把开发企业的开发成本虚抬上去，这一点在今年的检查工作纪要里面有了新的办法对付大家。什么新办法呢？就是根据技术参数，来定你开发实际合理的成本区间，比如说你是钢混结构的，城乡地段，把每平米造价跟当地建设部门取得联系，然后给你设计每平米实际造价，大概处在什么样的区间内，比如每平米造价是八百到一千的范围内，如果你的造价超过一千五的话，我们重点检查你开发成本票据来源。从而被找出不合理票据，虚开票据，这个问题被发现。浙江杭州在最近房地产普查当中发现这样的问题，查了48户，补了32亿，这个材料我看了一下。其中，通过建筑成本的检查就发现，不少建筑公司给开发商虚开发票，有的建筑公司还是开发商自己直接控股的公司，希望大家在所得税成本当中和费用当中，刚才第一个讲收入，第二个讲成本，第三个讲费用，一定要引起重视。另外，还有印花税、契税、房产税、土地使用税，在这里不一一介绍。关于房地产企业存在的主要税务问题，我就给大家讲到这里。
    我再告诉大家，没有任何一个场合，能有人给你讲这个课，不会的，我很自信告诉你，不会的，特别是税务课不会跟你们讲，你们存在哪些问题，回家自查一下，这些问题告诉你了，他的饭碗就没有了，他查不到你的税了。房地产开发企业为什么产生这么多的税务风险呢？产品这么多税务问题呢？有哪些原因呢？请大家记一下在讲义第七页，房地产企业产生税务风险的原因，我们经过认真客观的分析，有这么几点。第一，房地产企业税收政策和税收制度不完善，是主要原因之一。房地产企业到底属于工业企业，还是属于建筑企业，还是属于服务企业，还是属于就叫房地产业？目前从立法机构来讲，就存在着一些不同的看法。甚至出现税务总局不同的司，也有不同的看法。流转税司认为房地产企业就应该属于服务业，它应当交营业税，所得税司认为工业房地产企业属于工业制造业，生产的是房子，不是生产茶杯，这个房子拿走，不管通过哪种渠道拿走，都应该视同销售，交所得税。地方税司认为，房地产企业应当是属于建筑业，所以不同的部门在房地产企业究竟属于哪个行业里面就存在着纷争，搞不清楚这个企业到底属于哪个行业，说不清楚。国家统计部门，统计国民经济各个部门产值的时候，也不知道把房地产企业放在建筑业，还是哪个工业里面，也放不清楚。所以，这个确实给中国的管理者出了一道很大的难题，由此产生了税收政策发放里面互相打架的现象。这个文件认为它是服务业，那个文件认为建筑业，那个文件认为是工业，所以你们认为为什么文件出来不一样呢。刚才有同志问我，房地产企业税按照15％征的，我们盖经济适用房，国家规定利润率不能超过3－5％左右。为什么两个文件打架了呢？我告诉大家这个打架太小菜一碟，对于国家来讲，部门与部门打架何止这样的问题，太多了。为什么呢？这说明我们国家税收制度和政策，就是针对房地产的税收制度和政策不完善。当然，遭罪的人是谁呢？是房地产企业，这是我们觉得风险产生的原因。

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第二个原因，是房地产企业不能够及时、全面得到国家房产新的税收政策，给企业办税带来了问题。我想问问在座的，你们作为总经理、董事长，你们办公桌上有没有新税收政策汇编？前天就发了一个关于个人股东购买汽车、住房等应按规定缴纳个人所得税的通知，这个文件是发给全国的。前几天发了一个代售住房专项维修基金，不征营业税的通知，你收到了没有？都没有收到，这些都是属于新政策。大家知道，我们企业往往调查税收政策是通过什么渠道了解的？媒体最不能信，跟文件有关系拿出来炒作，每年国家发了500多条文件，媒体都播了吗？关于房地产企业检查的通知，媒体上有吗？都是内部通知，不会给记者的。刚才给大家讲了这么多问题，媒体给你发吗？不给你发？原则上，这些文件都应当由你的主管税务机关发放给我们的房地产企业。但是，可惜我们拿到这些政策是非常少的。你是一个高级经济师，你是一个高级会计师，你是一个高级税务师，你没有政策，不能把企业调理好。我想起中国一句古话，巧妇难为无米之炊。你们哪位同志到国外旅游一年回来，你一年回来肯定落后中国一年下去了，中国有新的法规，要重新学习。所以，没有这些新的税收政策法规，给我们企业带来了相当多的税收问题。大家上午学习过158号文件，关于公司老板买车、房借款的问题，你们回去考考你们的会计，你说现在用公司资金报销我保险费能不能不扣个人所得税，所得税能不能税前代
支，他可能支支吾吾答不出来，实际上国家政策已经到了，就是不让你扣除，为什么呢？就是不让你扣除，但是他不知道，他没有收到158号文件。怎么办？这是摆在大家面前一个很实际的问题，你们将来怎么样解决这个新文件的问题？你们俩说说有什么计划？怎么样解决税务文件通道的问题？就是购买税法汇编。购买了税法汇编，往往有一个毛病，就是文件多。比如税法汇编里面优惠政策比较少。还有购买了税法汇编，你买多手的时候，往往这个文件已经出去一年多了。大家知道，我们这些老师都是写书，卖书的老师，你买我的书到手已经差了一年，我写的时候要校对、二校，到了印刷厂，不是你去就可以印刷，有多少本书在前面排队，印刷完以后搬出来，等你拿到书半年以后了，就有时差了。经常浏览一些专业网站，报税的时候，让会计多问一问有没有新政策，这是当前一个比较不错的办法，我在这里给大家顺便做一下业务宣传，你们可以到我们网站上点击浏览一下最新税收政策，那个政策比谁的都快，比你们审计局长还要快两天。你可以在我们的网站上浏览到所有的房地产税收政策，在这里给大家讲一讲，所有的房地产税收政策。你搜索是不要钱的，但是马上激起你跟我做业务的欲望，因为你发现我网上不断发出新的信息。比如房地产企业最新税务稽查案例，你点击进不去，你急的不得了。河北省某某房地产企业最近被查补税一百多万，你肯定想这个企业是怎么补的，它是怎么偷税的，你肯定有这个想法。当然，我举一个例子，你肯定有这个愿望，看一看，别人的教训，说不定我及时更改了，在我这儿就不会发生了。人家是怎么群众举报的，群众又是怎么得到资料了，可能我们这上面都有披露。所以，对于你完善风险管理是非常有帮助的。这给大家分析了第二个原因，就是拿不到政策资料。但是，你拿不到政策资料，税务局查来了，说这个政策我们没有见过，你能不能以没有见过为由不补税？不行。不能因为你没有见过这个政策，你就不补税了，你照交不误。所以，往往我们房地产企业拿到税收政策还有一个渠道，就是被补过，罚过就清楚了，也就是大家讲的交过学费了就清楚了。房地产企业有这么一个特点，主要不是针对大家，是针对你们的会计，刚刚被罚过，学习税法的热情非常的高涨，过一段时间不查他了，没有热情了，一查又热情高涨起来了。你看我们办税务师事务所，税务师*什么挣钱呢？给各行各业企业做税务审计，还有培训，刚开始我们税务局打通知，要企业每人掏二百块钱听一天可，而且上面写自愿听讲，每个企业交二百，我们把北京图书馆，两千多个座位安排的好好的，我们就直接来，我们认为税务局发通知了，才来了一百多个，两千多人的会议，才来了一百多个。我们晚上给税务局长紧急汇报，才来了一百多人，他们问我什么原因，我说可能写自愿两个字不对，就应该强制听。他说强制不行，上面查。我说那么怎么办呢？得配合我们的培训。我说这样，你跟稽查局打一个招呼，给他们的企业每个人发一个检查通知书，就是自查通知书，然后用一个不确定的概念，比如说该自查期结束之后，税务机关将抽查不低于什么比例的，而且发出去，每个企业发一份，然后紧接着我这边发培训通知，为应付税务稽查，特举办什么，星期六一上午一报道，整个北京图书馆人头窜动，两千个座位还不够，还要加椅子，为什么呢？要检查了，我们企业就是这样的，如果不检查，无所谓，所以积极性空前的高涨，表现在马上要检查了，要学习，看看检查到底是查什么东西，是这样的。
我们企业五、六年没有查一次，王老师一讲明天就查我了，你可能还打一个问号，我不是吓唬你，我还是讲的实话。第三个原因，房地产企业存在税务风险的原因是税务自由裁量权的存在。裁判的裁，量就是测量的量，税务自由裁量权的存在，给房地产企业带来了一些风险。什么叫自由裁量权呢？就是你这一笔收入可以让你交税，也可以让你不交税，我是这么解释的可以交税，那样解释的就不交税。这个大家可能也有体会的，关键取决于税务怎么解释。你碰上严格的主管税务机关，可能你的负担就要增加，你碰上一个宽松的纳税环节，你的税收税收负担就减轻了。为什么不少企业喜欢往上海跑呢？就是上海执法环境相对宽松，查企业的机会少，所以全国各地企业都愿意到这里来办公司。好，不怎么查，这是企业最愿意看到的。但是，也会碰到，你在一个落后的地区，经济相对不发达的地区，税务局三天两头查你，我们在座企业都是来自全国各地的，告诉大家，可能有的企业已经查过四、五次了，有的企业一次没有查过这就跟自由裁量权有关系。还有最后一个原因，就来自我们房地产企业领导主管的原因，有的主管就想逃税，这个不可忽视。其实，我特别理解逃税的人，如果我办房地产企业，我估计我也是一个逃税分子，逃税多好，一百万块钱不交，我可以买两套房子，可以买一个宝马，把这一百万给国家有什么好处，什么都没有，别说一百万，哪怕省一万块钱，我也很好，可以买一大堆肯德基鸡腿，可以买两件漂亮的时装。我拿一万块钱买国库券，可以买股票，反正总比交给国家好的多，任何人都有逃税的欲望，主要看机会。机会成熟了，肯定逃，机会不成熟，想要逃也不行。这个也是导致房地产企业税务问题一大堆的原因但是，这个给大家讲，我理解做企业的难处，作为纳税人来讲，哪怕交一分钱都是负担，特别是在中国，税收负担不公平。国家使用税收资金的铺张浪费，以及大量的贪官，给老百姓造成了很大的心理负担，觉得交了这个税只不过多养了几个贪官而已，思想上自动产生跟贪官一样的想法，贪官是多贪多钱，他是少交点税，性质上实际上都是一样的。但是，这个问题是需要国家长久建设来解决的，这不是一蹴而成的。

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下面，我给大家翻到第二讲，第十页，关于纳税筹划的主要方法，这是我们今天的主要内容。在讲纳税筹划主要方法之前，我给大家首先安排一下纳税筹划研究的环节和主要内容有哪些呢？根据企业经营内容，我们将纳税筹划分成三个板块，第一，企业发展战略层次的纳税筹划。企业发展战略层次的纳税筹划，这时候它所勾画的内容对企业发展的方向、规模、步骤，都会产生长远的影响，全局的影响。这时候的筹划，很显然一目了然就可以看出来，必须由企业的董事会、股东会，或者股东大会来考虑纳税筹划。具体的讲，发展战略层面的筹划，包括了五个方面的内容。第一，设立新企业，收购他人企业，企业分类，企业清算，以及单独向政府提出优惠申请等环节构成。比如说设立新企业，就是我们一个重要的，在发展战略层面的内容，当然也是方法。那么，新企业注册在什么地方呢？新企业怎么来注册呢？新企业怎么和老企业产生经济业务往来呢？这些对纳税筹划都会产生影响。比如说我设立的新企业，是一个从事咨询业务的新企业，就可以享受所得税两年的照顾，我成立一个销售代理，物业管理等等新企业，我可以享受多少年的免税。然后，利用这个新企业，将房地产企业一部分利润进行合法转移，可以享受税收负担减轻得好处。再比如收购他人企业，在收购他人企业当中，收购方法得当，就可以很巧妙的利用被收购企业帐面的亏损，达到为收购企业所利用的目的。那么，根据我们国家税收政策的规定，如果你这个企业在收购亏损企业的时候，亏损企业帐面的亏损，可以拿到被收购企业的帐面上抵建利润，这样收购企业可以获得免予亏损得好处。这就取决于收购的方式方法，如果我们企业发生收购行为，我希望大家一定要在收购之前读一读这两份文件。一个是国税发，1998，97号文件，就是企业改组改制当中若干所得税问题的暂时性规定。还有一个文件，国税发2000年，119号文件，对于规范企业的收购行为，以及收购过程当中的税收规定都做了明确的解释。在这里，我顺便给大家讲一下，在收购过程当中，技巧性的规定。比如说我这个企业想收购这个企业，我明知道它帐面亏损有一千万，如果把这一千万亏损带到我这个帐面上，等于我白讨巧了330万所得税。我现在研究的问题怎么样把一千万拿到我这里来，根据2000年119号文件精神，就是收购方支付给被收购方股东的现金，在不超过被收购方以其净资产折股到收购方股本面值的20％，就允许收购方将被收购方的亏损带到收购方来弥补，被收购方奏效。如果他现在帐面注册资金1500，亏损1000万，净资产剩下500，我想收购下来，我看重你这个企业资源和人员，我收购下来以后，付给你的资金，比如说五百万折股到我这里来，我付给你现金不能超过多少钱？一百万，因为你净资产是五百万五百万折股加入我到这里来，不能超过股本的20％，如果付于现金低于100万，我给税务打了每股申请报告里面，就轻而易举通过了，税务局按照119号文件执行。那么，这时候1000万的亏损，就拿到房地产企业弥补掉了。所以，在这里面作为收购方来讲，虽然付给他500万净资产，实际上在收购当中有什么好处？抵减所得税330万得好处，实际上只花170万买人家500万的净资产，像这种合并行为就值得了。但是，这种合并行为，跑到企业去，有企业合并也是这种情况，比如说江苏苏州一有家公司收购了一家企业，是一个建筑公司，收购了一家建筑公司，这个建筑公司现在净资产有五百万，但是这个建筑公司不愿意入股到房地产公司，等于把这个卖掉了，就结束了，直接把个公司卖给你了。那么，房地产企业把建筑资质拿下来，过户到房地产公司，房地产公司也是有过户资质的，实际上说白了，想买建筑资质。那么，这种情况下，房地产公司亏损，好几百万亏损拿不过来，怎么办呢？有很简单的办法，跟被收购方股东讲，你先暂时加入到我的股东队伍当中来，我们签一个补充协议，再把你的的股本等价的转让给我们原来现有的股东。这样，你再给税务局收购文件里面，你的资料齐全了，容易通过。比如帐面亏损500万，可以得到实惠，165万，就是他不愿意再加入到房地产企业股东队伍，但是你可以说服他，先加入，后转让，也可以提前先付一笔现金给他，把额部分作为借款，等把股本转了以后，把借款冲掉。不是不放心，将来不给钱怎么办，从帐外调一笔钱给他，股本再转让，转让款抵欠款就行了。你给税务局打了每股收购企业报告，就可以非常容易获得通过，就起到收购企业政策好处。这个说明什么呢？我们在纳税过程当中，关键是要找到政策的利用的点，比如说20％这些关键性的概念一定要掌握住，这是企业发展战略层面的。
第二个层面是企业内部具体经营层面的纳税筹划，具体包括企业采购，成本费用管理，企业销售，利润分配，投资与融资等环节的筹划，这种筹划是侧重于房地产企业内部的规范与管理。比如说成本费用的管理，成本费用的管理，刚才给大家提到过，讲房地产企业存在所得税风险的时候给大家讲过，我们现在成本费用的管理一个关键的环节就是发票的管理，目前给对房地产企业来讲还是一个薄弱环节。据了解，房地产企业现在报销的费用，有10％左右的票据，是属于不合规的票据，不合规的票据既包括了虚开发票，又包括了不符合法定票据内容的发票。比如有一些小建筑工队给你开的发票，可能是找来的，买来的，都有可能，但是我们缺乏对这些票据的鉴别能力，让他轻而易举把工程款拿走了，结果产生一系列的问题。比如说我们发现有一个房地产公司，拿到了300的万混凝土的发票，根据检查人员的直觉，这么大额的票据，一般不会单独开的，所以立刻展开对这张票据进行检查，检查发现这张票据确实是这个公司开出来的，但是有问题的。所以，成本管理费用当中侧重于税收风险管理，凡是发现虚开发票的，最终责任承担者是使用这个票据的单位，税务局发现虚开发票，让你补交企业所得税，三百万的发票补交多少税？你能补三百万的税，你信吗？首先，33％的所得税，30％左右的土地增值税，还可以罚你五倍，补税部分的五倍，轻一点罚金一般倍，你也受不了，土地增值税加企业所得税就是150万，罚一倍就是又是150万，再一倍，就是450万，事实就是这样的，发现一张假票，让企业补的税跟票面上报销金额差不多，所以企业得不偿失。在这里给大家提供一个建议，建议你们对每一张报销的票据超过五万的，必须进行认真的真假识别，事实上税务局也是根据这个方法来查的，他对你报销办公用品，五块钱，十块钱，上学花的几千块钱费用，也不会认真开。但是，对于每一张大额的票据都是进行认真的审查，我们房地产企业定的规矩就是五万元以上的票据要进行真假识别，我给税务局讲课就是这么讲的，凡是报销成本费用票据五万元以上，都必须进行真假识别。所以，我们要对付税务局，你自己提前真假识别，避免查出假票出来以后对你进行处罚。大头小尾的票我是查过的，其实要想查也很好查，为什么呢？因为你那个能大头小尾的票大头是手写票，大家知道我们国家大头小尾肯定是先把发票撕下来，用复写纸垫一下，中国全国各地卖的复写纸，都是有颜色的，让你看不清下面的，千百十元角分画下来，有的人性子急，不是写一个字翻开看一下，有的翻开一下也不一定完全格子对的上，所以大头小尾开的票，大多是有一些数字和汉字离开格子的。如果在税务检查当中发现离开格子的，都必须重点稽查大头小尾的现象，我给税务局讲课也是这么讲的。因为老板你们本人可能主观上并不想逃税，为什么呢？你也不希望这个问题给你带来无辜的指责。所以，作为老板签字报销的时候，一定要学会对这些票据真假有一个基本的识别能力。一般的票据都有水银温，里面有中国税务字样，或者是梅花型的增值税发票，或者是SW，税务字样在里面都有，如果在里面找不到水银文的话，这个票据真假受到置疑。还有，凡是报销的票据必须严格限定为三种票据，其它都不能。哪三种呢？第一，国家税务局监制的发票可以报销。对于房地产企业来讲，国家税务局监制的票据，主要是在采购办公用品、电脑等情况下会发生，绝不能出现买办公用品开了一个服务业的发票，这是不行的。第二，地方税务局监制的发票，房地产企业在发生建筑工程承包业务时，应当取得地税局监制的发票，也就是我们讲的建筑业发票，其它的发票是不能替代建筑业发票。比如我是建筑公司，我没有建筑业发票了，给你开一个商业零售发票行不行，开一个工业销售发票行不行？这是不行的。所以，看到这个建筑公司怎么开一个工业发票呢？马上提出疑问，进行检查。第三，就是国家发票管理法授权允许企业自印的票据，比如航空的机票，银行的结算票据，铁路的火车票等，这些票虽然没有税务局的监制章，但是也允许回去报销，为什么呢？这是国家发票管理法授权，可以统一用的票据。除了我刚才所提到的这些部门监制的发票以外的票据一律不准报销，否则产生的后果都会影响到补税罚款。这就是我们成本费用管理当中必须要加以重视的，这是企业内部具体经营层次的筹划。

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第三个企业理财层次的筹划，企业理财层次的筹划实际上是指企业财务人员来负责完成的纳税筹划，具体内容包括两个方面，第一，企业各种资产计价方法的选择，第二，各种税务会计的处理。从这个方面来看，企业、会计负责纳税筹划的内容是相当少的，不是我们社会上所普遍的认为纳税筹划一定由财务来做。我仅仅把它局限在资产计价方法选择和各种会计处理这两个内容上。到这里为止，我把纳税筹划主要内容和主要环节讲了一下。大家可以想一想，纳税筹划实际上分布在企业经营的各个环节，包括投融资，成本管理，包括企业设立，收购企业，企业清算等等。也就是说企业产生交易的各种活动，都必须小心谨慎进行税务方面的考虑。企业在各种经营环节，只要产生交易，都应当认真事先考虑税收因素。如果大家对我这个结论能够认可的话，那么我们这堂课就没有白学。
    休息一会儿，给大家讲最后一部分的内容。
    如果属于服务型公司，第一年免所得税，但是你也可以想办法，把新的房地产中介免三年，会形成一个非常良好互动的局面，你给房产中介的代理费，给你开发票不交营业税，所得税也不交，这样房地产中介是多多益善，最后还是你的，肥水不流外人田。给这位同志一个建议，你记一下这个文件，财税2004年发的93号文件，关于扶持城镇退役士兵自谋职业有关优惠政策的通知，通知中是这样写的，对于安置自谋职业的城镇退役士兵就业而兴办的服务型企业，咱们房地产中介就是属于服务型企业。当年新安置自谋职业城镇退役士兵达到职工总数30％以上的，并与其签订一年以上有期限劳动合同的，经县级以上民政部门认定，税务机关审核，三年内免征营业税，及其附征的城建税，教育费附加和所得税。基本上房地产中介的税都不交了，而且还可以领取正式的发票，因为要营业了，可以开票。你不妨利用这个文件，充分利用税法。你要用了，中央军委向你表示感谢，因为它正在考虑，这么多退役士兵闹事怎么办？中国正在搞军队转型，搞改革，这么多士兵回去要闹事，你看看这个政策是不是要用一下。你们拿到过这个政策吗？没有，那肯定的，免税文件现在在我们国家有一个很不成文的规矩，简直变成一个税务局给我们兴办企业的恩惠，一个秘密文件，关系不错的给你看一下，你考虑能不能招几个退役士兵来，我考虑给你免三年税，你跟它关系不错，实际上根据文件指示精神要广而告之，要宣传，要落实军队改革计划。政府的目的是用税收换就业机会，对于我们兴办企业来讲，其实也无所谓，不就是一年劳动合同吗？你跟他签，三年免税，怎么讲几倍，几十倍的回报回来了，这个就是可以考虑的。
    第二个问题也是这位同志提的，是否有人举报即可检查，目前税务机关办案程序是这样的，一般要经过这么几个环节。首先，要有人举报，举报必须要是提供一线的证据、合同、票据、帐务处理依据等等，然后才立案，然后调查，然后审理，然后是企业申诉，最后是定案，最后是写程序。税务稽查第一个程序，举报是不是一定要稽查，据我了解，举报不一定都稽查，看举报信怎么写，如果举报信是一种拆字性的言语，一般是不立案的。比如我看你开一个大奔，我觉得这个人逃税了，我举报他，那没有用，你必须搞清楚，他这个大奔怎么来的，是赚钱来的，还是从中奖来得，有多种渠道获得这个，要掌握经营活动，如果没有掌握经营活动不能立案。所以，这个问题的答案是不一定立刻监察，关键取决于举报信的质量。第三个问题也是这位同志问的，就是企业间借款，国家金融政策是否允许，在这里我给大家讲一下，首先从角度来看，是允许企业间借款，并且允许房地产开发企业列支企业间借款的利息，或者我们讲叫自营占用费，是允许的。而且，列支的利息，可以高于银行同期贷款利息，这点是我们很多企业所预想不到的。因为，94年发布所得税政策的时候，那时候利息不能超过银行同期贷款利息，但是从2003年开始，利息的额度提高了，大家记一个文件号，对于你们将来企业拆借至关重要。这个文件实际上就是讲义第61页，看一下国税函，1114号文件，国家税务总局关于企业贷款支付利息，税前扣除标准的批复。那么，这是答复四川省地税局一个文件，中华人民共和国企业所得税暂行条例规定，纳税人向非金融机构借款的利息支出，不高于金融机构同类同期贷款利率数额计算以内的部分准予扣除，这句话告诉你纳税人可以向金融机构借款。而且，利息还可以在税前扣除。这个文件关键的地方是扣除的金额到底是多少，那么回答是这样的，按照中国人民银行规定，金融机构贷款利率包括基准利率和浮动利率，因此金融机构同类同期贷款利率，包括中国人民银行规定的基准利率和浮动利率，一下子把我们原来基准利率提高到浮动利率，从2004年10月29日开始，中国人民银行把由原来的上线管理，改为下线管理，因此企业间的贷款利率一下子提到很高的高度。我们企业从财务和税务上来讲，企业间可以借款。问题是企业间可以借款，那么可不可以向房地产开发公司个人股东借款呢？比如我开发项目，开发一半的时候，我没有钱了，但是我个人股东有钱，我可不可以向个人借款呢？然后，我付给个人的利息可不可以呢？我们从文件当中看，纳税人向非金融机构借款，包括不包括个人呢？同意不包括的请举手？同意包括的举手？实际上你们这个手举的都是很勉强的，实际上这个你们也许没有研究的很深入，纳税人向非金融机构，关键取决于金融机构包不包括个人得问题，如果包括，这个问题还讨论什么呢？这个里面很有意思，有两种读法，第一个是非金融机构，就是指只要不是金融机构的借款对象都可以借，非金融机构包括了单位和个人。还有一种读法，非金融，机构，就是只能想机构借款，不能向个人借款，所以你们举手勉强是在这里。作为纳税人来讲，肯定是朝着有利于它的方向去读，他的读法就是非金融机构，他的理解不是金融机构借款的利息，只要不高于金融机构同类同期都可以。在这里，再统一给大家讲一下，如果你们税务局提出来个人借款不行的话，请你们赶紧把这个文件找出来，看是金融机构就可以，税务局讲非金融机构写机构了，而是这么读非金融机构，而不是这么读非金融，机构。在我们过去代理的案件当中已经出现这样的分歧，当时最后税务局都是服从纳税人的要求，一旦有分歧，纳税人朝着有利于自己的方向解释。所以，尤其是房地产企业，是一个资金密集型的企业，它在开发经营过程当中，需要投入大量的资金，企业间拆借是必不可少的。
我讲了半天从税法角度讲，下面我从金融法律角度讲，也是大家最担心的，企业间允许不允许贷款。根据国务院1992年发布的关于加强金融秩序管理的有关通知规定，后来高院也做了进一步的解释，就是非法集资罪构成了犯罪要件，高院解释里面讲到这么两条，凡是符合下列条件之一的集资行为，均属非法集资行为。第一，向非特定人群的集资，也就是说在借款前并不知道向谁借款，只要按照我挂牌的利率，把钱借给我的人，我都借，这种集资属于非特定人员集资，这个属于非法集资。第二，向集资人支付的利息超过银行同期存款利息的四倍，也属于非法集资。比如银行存款是2.25％年利率，如果你付给集资人的利息超过了四倍，也就是超过了年利率9％，就构成了非法集资罪。同志们，我把这两个关键性的规定都告诉你们了，那么能不能构成违法罪，关键看这两条，如果我们集资当中，两条都不符合，可能肯定的告诉你，我们没有构成违反金融秩序的规定。我从税法和国家金融两个方面，都对借款做了解释，希望大家按照我解释的去操作，我一定保大家平安无事。事实上我们已经在这个过程当中打过若干起官司了，我之所以把这个条款搞的很熟悉，就是因为我们在打官司当中积累出来的，到处去翻，去找到这么多，当然也保企业一方平安没有问题。当然，当你集资利息高于2.5％四倍的话，确实违反了国家金融秩序。