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房租能抵扣个税,房东却不干了:你敢申报我就涨房租

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[LV.1]初涉江湖

发表于 2019-1-9 15:45:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
2019年新个税法顺利实施,“一免六专”成新个税核心亮点。除5000的基本减除费用标准以外,咱自然人还可享受子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息、住房租金、赡养老人六项个人所得税专项附加扣除。这一利民的“民生工程”,却演变成房东和房客的“相爱相杀”,也助推了房租上涨的担忧。


为减税,房东房客起矛盾


根据新规,在成都租房的小张可以税前扣除1500元,但房东知道这个消息后,却给小张泼了一盆冷水,“如果你申报租金扣除,税务局找我收税的话,我会把钱加到房租上,目前房租是不含税的价格。”


按照国家税务总局发布实施的《个人所得税专项附加扣除操作办法(试行)》,纳税人在填报个税专项附加扣除信息中的住房租金信息时,必须填写出租方(即房东)的信息。房东是自然人的,系统要求填写房东的姓名和身份证号码。


很多网友在社交媒体上反映,自己向房东索要其身份信息,但遭到拒绝,房东以提交信息后可能被征税为由,规劝租客不要申报个税租金扣除,甚至有房东还表示如果进行扣除就要租客退房。


浙江杭州一位租房者在朋友圈贴出了中介管家发的通知,上面写着:“目前的房租不含税,如果填报公司相关信息用于扣除,相关税费由租客承担,相当于年租金的20%。”
一边是个税可能抵扣几十块,另一边是房租可能上涨几百块,权衡之下,很多租客为了避免与房东闹僵而被扫地出门,被迫选择不再申报租金支出扣除,无法享受到国家发放的个税减税红包。


自如客们申报扣除也遭遇困扰


对于租住自如的租客来说,他们想享受租金个税抵扣,也遭遇了一番波折。
1月4日,媒体报道自如让租客申报个税房租抵扣时不填“组织”而填“房东个人”,自如管家的理由是:自如只是受业主委托代为管理,属于第三方,不是出租方。


分析称,这可以起到避税的作用。“这对于已经拥有200万租客,年租金收入超过10亿的自如而言,能省下一笔不菲的税费支出。”


不过,1月4日晚,自如表示,填报个税住房租金专项扣除可选择“组织”,填写相应公司信息。自如客服表示,为了更加顺利地完成住房租金抵扣个税申报,租客可根据与自如签订的租赁合同,选择相应公司进行申报。


有自如客抱怨:“本来我填了出租人是合同甲方自如,结果管家说应该填房主,费了半天劲改成房主,结果就在刚刚又告诉让改成自如。都啥时候了,还能改吗?你们是耍租客呢?”


为什么房东不愿意抵扣?


为什么房东对个税抵扣如此抵触?专家分析为以下几点原因:


1:税高


出租房屋分几种:目前大部分是可以按照5%的综合征收率计征税款,但未来是不是会找补旧账对于业主来说依然非常担忧。


即使按照5%算,一套年租金10万的房屋,税费也有5000元。而租户抵扣的个税其实一个月也就节省100元左右。


2:业主怕租赁行为被记录后,未来税更高


在目前租房市场上,一个普遍情形是,“还没见过哪个房东租房去申报纳税。”由于税源分散且金额小,信息不透明且人力有限,地方也很少去针对个人出租住房严格征税。


但通过纳税申报后,房东的房租收入就会被记录,一些房东担心面临严征管而补缴税款。目前以北京为例,租赁行为被备案的比例非常低,不足一成,而如果看全国,1%都不到。这种情况下,不愿意不配合租户登记也就成为了必然。


其实房东以前就该纳税,但此前个人房东纳税并不普遍


以个人所得税来看,根据中华人民共和国国务院令(第707号)公布修订后的《中华人民共和国个人所得税法实施条例》,明确规定个人出租不动产取得的所得,在个人所得税法律规定的个人所得的范围。


自2001年1月1日起,对个人出租房屋取得的所得,暂减按10%的税率征收个人所得税,但在实际征管中则存在着更低的核定征收率。


那么,有多少房东过去缴纳了这部分税呢?


在实际的租赁关系中,由于租客多是不需要开发票的个人,房东的房租收入往往被模糊掉,未能按照税法的规定来纳税。市民表示:“还没见过哪个房东租房去申报纳税。”


那么,个人出租住房真的缴税很高吗?到底要缴多少税呢?


中国国际税收研究会学术委员、理事 汪蔚青:


很多地区对于个人出租住房按一个较低的综合税率简易征收房租的税金。比如北京和上海,一般是按照房租的5%综合税率来征收。


也就是说,假如北京一个房东出租住房,每月房租收入3000元,按照5%综合征收税率,实际缴纳税款只有150元,纳税数额远没有网络上某些文章说的那么高。


而且,据国家税务总局科研所特聘研究员杨默如表示,如果房东已经足额纳税了,就不存在增加税负的问题。


如何让租客顺利享受租金抵扣?


易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,后续建议针对此类问题继续观察,若是房东不愿意配合租客抵扣税费,估计税务部门还需要提供一些比较简便的操作办法,即简化流程。同时后续租赁市场发展中机构类房源租赁会增多,这个可以回避房东不配合的尴尬。


易居研究院副院长杨红旭建议,可考虑与正在推进的房地产税立法进行衔接,比如同样征收房地产税,个人房东出租房屋如果去备案和缴税的话,可以酌情让他们少交一点,要给予一些优惠措施,鼓励这些房东愿意去租赁合同备案,但这是一个很慢的推进过程。


2019年,减税降费将是大势所趋,不过想要顺利完成一系列的抵扣政策,可能没有那么容易。对于住房租金专项减税,你怎么看?

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