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房产使用中的6大业务怎样缴房产税?

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[LV.7]名震江湖

发表于 2018-5-31 13:45:20 | 显示全部楼层 |阅读模式

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房产使用中的6大业务怎样缴房产税?

来源:昌尧讲税 作者:马昌尧



今日话题
  房产税因其计税方法简便、缴纳周期长,是企业在经营过程中不太重视的一个税种。然而,在实际纳税过程中却出现了太多的理解上的偏差与各地政策执行的不一致,给我们税款的缴纳工作带来了太多的纳税风险。
  今天昌尧讲税就来和大家讲讲这房产税缴纳的6项理解错误与政策差异,希望能对您有所帮助。
  理解错误之一:房产出租后仍然可以按房产原值计提缴纳房产税
  企业案例:
  A公司有一栋综合楼,房产原值为1000万元,该市房产税计提的原值减除比例为20%。2018年,A公司将该栋综合楼整体出租,取得租金收入为100万元/年,财务人员在进行纳税申报时,仍然房产原值计征缴纳房产税,这样做对吗?
  政策依据:
  根据《房产税暂行条例》第三条规定,房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。
  根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》财税地[1986]8号第十四条中关于个人所有的出租房屋,是按房产余值计算缴纳房产税还是按房产租金收入计算缴纳房产税中规定,根据《房产税暂行条例》规定,房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。
  因此,A公司应按照租金收入计征缴纳房产税。
  理解错误之二:房屋出租时,租金较低必须按原值计缴房产税
  企业案例:
  A单位有一栋房屋出租,但是由于房产地理位置不好,租金偏低,按租金计征的房产税税额低于按房产原值计征的房产税税额,所以财务人员在进行房产税的纳税申报时,为了规避风险起见,就按房产原值减除30%后的余额计征房产税。那么A单位是否应按原值申报房产税呢?
  政策依据:
  根据《房产税暂行条例》第三条规定:房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。
  因此,A单位应按照租金收入计征缴纳房产税。
  理解错误之三:转租的房产,需要按租金收入的差额缴纳房产税
  企业案例:
  A公司租入其他单位房屋进行改造后开办商场,租给经营户,收取租金,那么A公司的租赁收入需要缴纳房产税吗?
  政策依据:
  根据《房产税暂行条例》第二条规定,房产税由产权所有人缴纳。
  由于暂行条例仅规定产权所有人才是房产税的纳税义务人,而转租行为人不是产权所有人,因此,转租行为人对其取得的转租收入不需要缴纳房产税。
  然而,各地在执行时意见不一。
  《吉林省地方税务局关于明确房产税土地使用税有关政策的通知》(吉地税发[2006]42号)第二条规定:“承租人转租的房屋,按转租人取得的租金收入减去支付租金后的余额计算缴纳房产税。”
  《海南省地方税务局关于房产转租收入不征收房产税的通知》(琼地税函[2006]299号)规定:“《中华人民共和国房产税暂行条例》规定,房产税由产权所有人缴纳。承租者承租房产后再转租的,由于转租者不是产权所有人,因此对转租者取得的房产转租收入不征收房产税。”
  因此,各地在具体计征缴纳房产税时,总会有些土政策,我们也只能根据当地的政策来进行计算缴纳。
  理解错误之四:既出租又自用的房产,按房产原值缴纳房产税
  企业案例:
  A公司有一栋综合楼,共六层,房产原值为1000万元,该市房产税缴纳的原值减除比例为20%。2018年,A公司将该栋综合楼的5层、6层对外出租,取得租金收入为50万元,而财务人员在进行房产税的纳税申报时,全部按房产原值减除20%后的余额计征缴纳房产税,租金收入未进行房产税的纳税申报。
  A公司的做法对吗?有政策依据吗?
  政策依据:
  自有房产按房产余值缴纳房产税,出租房屋按租金收入缴纳房产税。对于同一房屋部分自用部分出租的情况下,房产税如何缴纳,国家税务总局没有统一的明确规定。在实务中,一些省市对此作出了详细规定。
  《重庆市地方税务局关于房产税有关政策问题的通知》(渝地税发[2009]120号)第一条规定:纳税人的房屋部分出租、部分自用的,应分别计算缴纳出租部分和自用部分的房产税。自用部分的房产原值,按以下公式计算确定:
  自用部分的房产原值=自用部分的建筑面积/(自用部分的建筑面积+出租部分的建筑面积)×房产原值
  《河北省地方税务局关于财产行为税有关政策问题的通知》(冀地税发[2003]83号)第三条第二款规定:对分割出租房产的,包括出租柜台、铺位、场地等,以租金收入为计税依据征收房产税。对房产部分自用,部分出租的,按自用与出租所占比例分别确定按原值或租金收入征收房产税,无法划分的按房产原值征收房产税。
  因此,各地在具体计征缴纳房产税时,应根据当地的政策来进行计算缴纳。
  理解错误之五:无产权的房产不需要缴纳房产税
  企业案例:
  广州市W公司位于广州市越秀区的一处商品房,于2017年3月份完成建设,由于一些商业纠纷尚未处理完毕,一直都不能办理产权证(房产已办理完竣工验收),所以企业也一直未进行房产税的纳税申报与缴纳税款,以为是暂时不用缴纳相关税费。
  难道无产权的房产就不需要缴纳房产税吗?有政策依据吗?
  政策依据:
  根据《房产税暂行条例》国发[1986]90号文有关规定:房产税应由产权所有人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。
  因该房产的实际使用权属于W公司,所以W公司为房产税的纳税义务人,应依照规定缴纳房产税。
  理解错误之六:企业停产房产闲置不需要缴纳房产税
  企业案例:
  A公司是门窗生产企业,近几年来竞争越来越激烈,公司生产经营的场所是企业自己的房产,2017年6月由于经营困难,企业便停业整顿。停业后,财务人员在进行房产税的纳税申报时,也进行了零申报,认为闲置不用的房产不需要缴纳房产税。
  那停产期间房产闲置是否不需要交房产税呢?有政策依据吗?
  政策依据:
  根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》财税地字[1986]8号文第二十条规定企业停产、撤销后,对他们原有的房产闲置不用的,经省、自治区、直辖市税务局批准可暂不征收房产税;如果这些房产转给其他征税单位使用或者企业恢复生产的时候,应依照规定征收房产税。
  然而,该规定在2004年8月19日颁布的《财政部国家税务总局关于调整房产税有关减免税政策的通知》(财税[2004]140号)的规定中已经作废。
  因此,房产处于闲置不用状态,根据规定,也应正常申报缴纳房产税。当然,纳税人纳税确有困难的,可由省、自治区、直辖市人民政府确定,定期减征或者免征房产税。


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