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房地产企业销售开发产品如何预缴和清算税款

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[LV.10]笑傲江湖

发表于 2017-6-16 10:10:39 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本文主要分析房地产企业销售开发产品时,采用一般计税方法情形下如何预缴和清算各种税款。

预缴税款环节
1、预缴增值税

(1)预缴时间、地点

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(总局公告[2016]18号)第十二条规定:一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。  

其中主管国税机关是指项目所在地的主管国税机关。

(2)预征率和计算  

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(总局公告[2016]18号)第十一条规定:一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算:

应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%

适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算。  

2、预征土地增值税

(1)预征时间

《深圳市地方税务局关于修订<土地增值税征管工作规程(试行)>的公告》(深圳市地方税务局公告[2016]7号):一、将第十二条修订为:“纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税,房地产开发企业预缴土地增值税的纳税义务发生时间以转让房地产合同签订时间为准。房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:土地增值税的计征依据=预收款-应预缴增值税税款,并在收取款项次月纳税期限内缴纳,未按规定缴纳的,根据《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定,从规定的缴纳税款期限届满次日起,加收滞纳金。”  

(2)预征率

《关于调整我市土地增值税预征率的公告》(深地税告[2010]6号)明确,普通标准住宅按销售收入2%预征,别墅为4%,其他类型房产为3%。  

(3)计算

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(公告[2016]70号)第一条规定:营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-[预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%]

预征土地增值税=土地增值税预征的计征依据×预征率  

3、预缴企业所得税  
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[LV.9]一代宗师

发表于 2017-6-16 10:32:32 | 显示全部楼层
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发表于 2017-6-17 16:51:34 | 显示全部楼层
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发表于 2017-8-8 14:29:44 | 显示全部楼层
写得太好了
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发表于 2017-8-9 10:17:28 | 显示全部楼层
太好了
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发表于 2017-8-22 16:32:00 | 显示全部楼层
学习学习
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发表于 2018-6-7 21:14:39 | 显示全部楼层
好好学习天天向上
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