中国会计社区

 找回密码
 注册会员

QQ登录

只需一步,快速开始

手机号码,快捷登录

会计通 服务中国会计行业2019年初级会计职称考试2019年中级会计职称考试2019年高级会计师考试
2019年注册会计师考试会计真账实操 老会计手把手教你2019年税务师考试会计网校 会计课程精选
查看: 6421|回复: 4

[房地产] 房地产开发企业自行开发产品的账务处理

[复制链接]

签到天数: 1 天

[LV.1]初涉江湖

发表于 2009-9-9 09:03:32 | 显示全部楼层 |阅读模式

马上注册中国会计社区,结交天下会计同行好友,享用更多会员功能

您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?注册会员

x
房地产开发企业将其自行开发的产品用于经营租赁时,一般有两种会计处理方法:一是将自行开发产品转为出租开发产品核算,二是将自行开发产品转作固定资产核算。从会计角度讲,两种处理方法都不会对年度会计利润产生影响。但从税法角度讲,不同的处理方法对年度应纳税所得额却有不同的影响。

  【例】甲公司为一家从事房地产开发业务的企业,2006年1月1日,其开发完成的一幢房产账面价值1 500万元,甲公司将该房产出租绐乙公司,租期为3年,租金总额360万元。当时的市场价格为2 500万元。租期届满,甲企业以3 000万元的价格出售该房产。假定房产折旧年限为20年,企业所得税税率为25%(不考虑房产残值、营业税金及附加)。

  (1)转为出租开发产品核算。

  ①出租期间会计利润。

  租金收入:360万元;
  摊销成本:1 500÷20×3=225(万元);
  会计利润:360-225=135(万元
)。
  ②出租期间应纳税所得额。

  根据税法规定,用于出租的开发产品未转作固定资产核算,其摊销的折旧不能税前扣除,因此出租期间已摊销的折旧225万元应调增应纳税所得额,即应纳税所得额为360万元,应交所得税为90万元(360×25%)。

  ③租期届满时出售。

  甲企业出售该房产时结转销售收入3 000万元,账面成本余值为1 275万元(1 500-225),会计利润为1 725万元(3 000-1 275),已摊销折旧225万元此时可作为计税成本调减当年应纳税所得额。因此,应纳税所得额为1 500万元,应交所得税为495万元。
  从上可看出,开发企业从出租至出售应交所得税总计为585万元(90+495)。

  (2)转作固定资产核算。

  ①出租期间会计利润。
  账务处理方法同上。

  ②出租期间应纳税所得额。
  根据规定,房地产开发企业将开发产品转作固定资产应视同销售确认收入实现,缴纳企业所得税;开发产品转作固定资产后可按税收规定扣除折旧费用。
  开发产品转为固定资产时的公允价值应以当时的市场价值计算,因此出租期间应调增应纳税所得额1 000万元(2 500-1 500)。因开发品已转为固定资产,按税法规定,共计税成本为2 500万元,增加的计税成本1 000万元中属于出租期间的折旧费用150万元(1 000÷20×3)应调减应纳税所得额。
  应纳税所得额=135+1 000-150=985(万元);
  应交所得税=985×25%=246.25(万元)。

  ③租期届满时出售。
  甲企业销售该房产时结转销售收入3 000万元,账面固定资产净值为1 275万元(1 500-225),因此,会计利润为1 725万元。开发产品转为固定资产时增加的计税成本余值850万元(1 000-150)应调减当年应纳税所得额。

  因此,应纳税所得额为1 725- 850=875(万元),应交所得税为875×25%=218.75(万元)。
  从上可看出,开发企业从出租至出售应交所得税总计也为465万元(246.25+218.75)。
  通过比较,采用不同的会计处理方法,不会影响会计利润,应交所得税总额也是相同的;但是,从年度现金流量来看,采用第一种会计处理方法,企业前期支付的税金较少,资金压力较小。

  法规链接:
  国税发[2006]31号文规定,开发企业将开发产品转作固定资产的行为应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现;开发企业将开发产品转作固定资产的,可按税收规定扣除折旧费用,未转作固定资产的,不得扣除折旧费用。
中国会计社区官方微信公众号:会计通。
回复

使用道具 举报

该用户从未签到

发表于 2009-9-9 13:03:19 | 显示全部楼层
学习下,想了解,谢谢藤子姐姐辛苦了!沙发~~~;,抱走了
中国会计社区官方微信公众号:会计通。
回复 支持 反对

使用道具 举报

该用户从未签到

发表于 2013-8-12 22:49:19 | 显示全部楼层

中国会计社区官方微信公众号:会计通。
回复 支持 反对

使用道具 举报

签到天数: 805 天

[LV.10]笑傲江湖

发表于 2017-3-5 15:54:36 | 显示全部楼层
中国会计社区官方微信公众号:会计通。
回复

使用道具 举报

该用户从未签到

发表于 2018-3-9 08:38:02 | 显示全部楼层
涨见识了,谢谢!
中国会计社区官方微信公众号:会计通。
回复 支持 反对

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册会员

本版积分规则

会计|关于我们|联系方式|站务合作|手机版|帮助中心|会计社区 ( 京ICP备12013966号  

GMT+8, 2018-12-13 07:22

Discuz!

© 2001-2017 会计通

快速回复 返回顶部 返回列表