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房地产企业财税政策分析与操作实务
最新政策
1、财税[2005]186号、国税[2006]8号 从2006年1月1日起，新成立的房屋中介将不再享受安置下岗失业的优惠。
2、财税[2006]21号 开发的房地产销售量达到85%以上可以清算。从2006年3月2日起，以房屋、土地使用权投资于房地产企业或者房地产企业以房屋、土地使用权投资入股，一律视同销售计征土地增值税。
3、国税发[2006]31号 新办房地产企业将不再享受减免税的优惠。
4、财税[2006]74号、国税发[2006]75号 个人购买的住房不满五年转让的，金额计征营业税。
5、国税发[2006]128号 从2006年10月1日起施行《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》。
6、国税发[2006]7号 房地产企业作为今年税务稽查的重点行业。
第一讲 营业税政策分析与操作实务
应纳营业税＝（主营业务收入+期末预收账款余额－期初预收账款余额+价外费用+视同销售收入）*5%
主营业务收入
1、是否及时确认收入
2、有无隐瞒收入
（1）与业主恶意串通
（2）以“炒房”名义隐瞒收入
3、定价是否合理
4、审核红字收入
（1）财税[2003]16号：销售退回允许退还营业税或抵顶以后的应纳营业税额。
（2）商业折扣、折扣销售、销售折扣：销售折扣与折让，必须开在同一份发票上，方可按照折扣后的金额计算营业税。国税函[1997]472号
（3）还本销售：是一种促销兼融资方式，即承诺在购买满一年期限退还房价的一定比例。国税函[1995]156号：还本支出不得冲减营业税。
5、财税[2003]16号：从2003年1月1日起，将外购或抵债取得的不动产、无形资产，对外转让，按售价扣除买价（抵债金额）的差额计征营业税。
6、国税函[1995]549号：拆迁安置房允许按成本价计征营业税。
二、预收账款
细则第28条，以预收款方式销售不动产的，营业税纳税义务发生的时间为取得预收款的当天。
1、除营业税外，还需预缴土地增值税和企业所得税。
2、不得将预收账款有其他往来科目代替。
3、不得以虚假的融资方式为名将预收款记入其他应付款账下。
4、会计处理：建议增设“待摊税金－待摊税金及附加”科目，核算与预收款有关的营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税。编制会计报表时，将本科目的余额，编入待摊费用科目并在会计报表附注中披露。
三、价外费用
细则：计税依据是指向业主收取的全部价款和价外费用，价外费用、违约金、延期付款利息、手续费、集资款、代收款项、代垫款项等等。
1、国税发[2004]69号：房地产企业代收的房屋维修基金，免征营业税。
2、代收的契税不作为价外费用。
3、如果交易不成立，不作为价外费用。
4、国税发[1998]217号：物管企业代收费用不征营业税仅对其收取的手续费，按照“服务业－代理业”征税。
四、视同销售
细则第四条、国税函[1995]156号：单位将不动产、无形资产对外捐赠、抵债换取其他资产，应当视同销售计征营业税。
1、与土地增值税、内外资企业所得税视同销售规定相区分。
如：开发产品作固定资产，不征营业税、不征土地增值税、不征外企所得税，但需缴纳企业所得税。
开发产品对外投资，不征营业税，但需缴纳土地增值税。
国税函[2005]970号 国税发[2006]31号
2、无偿赠送与商业折扣
如：买五层送六层 五层100平方 六层40平方 单位成本2000元/平方 售价3000元/平方。
卖五层：
借：银行存款 30万元
贷：主营业务收入 30万元
借：主营业务成本 20万元
贷：开发产品 20万元
送六层：
借：营业费用－促销 8万元
贷：开发产品 8万元
地税稽查营业税 40*3000元*5%
国税发[2003]45号 调增所得4万元
细则“非公益性捐赠”调增所得8万元
国税函[2000]57号 按其他所得缴纳个人所得税20%
会计差错！！！
3、会计处理
借：应付账款（抵债）、固定资产（转固定资产）等
贷：开发产品
应交税金等
资本公积（需交税）
4、自查方法
将本期“主营业务成本”借方与“开发产品”贷方累计发生额对比。
5、如果借方是资产类科目，视同销售按暂时性差异处理。
五、特殊规定
1、投资入股
财税[2002]191号：从2003年1月1日起，以不动产、无形资产投资入股，不征营业税，转让该项股权也不再征营业税，原国税发[1993]149号相关规定废止。
2、整体转让
整体转让包括股权转让、公司合并、公司分立是资产、负债、劳动力、技术等要素的同时转移（注：非转让）其发生的不动产、无形资产的转移行为不征营业税。国税发[2002]165号。
3、售后回购
国税函[1999]144号，无论会计上如何核算，都必须按照“两次销售”行为征税。注意：售后回购与销售退回的区别。
4、经营陵墓
按“销售不动产”征税，注意：财税[2001]117号 经营墓地免征营业税。
5、售后返租
一间商铺房价100万元，包租三年，固定回报8%，地产公司实收76万元，按76万元开票作收入，是错的！！！应该按100万元作收入交税。
6、精装修房避税方法
分开签订合同。
7、财税[2000]84号 财税[2003]26号对为安置随军家属就业而新开办的企业，自领取税务登记证之日起，3年内免征营业税、企业所得税。对从事个体经营的随军家属，自领取税务登记证之日起，3年内免征营业税和个人所得税。享受税收优惠政策的企业，随军家属必须占企业总人数的60％（含）以上，并有军（含）以上政治和后勤机关出具的证明；随军家属必须有师以上政治机关出具的可以表明其身份的证明，但税务部门应进行相应的审查认定。
六、建筑业营业税
1、纳税义务发生时间
国税发[1994]159号《国家税务总局关于营业税若干征税问题的通知》 纳税义务发生时间为工程承包合同中注明的结算价款的当天。
财税[2003]16号《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》 预收工程款不征收营业税，待按照会计制度结转收入时计征营业税。
国税发[1993]157号《中华人民共和国发票管理办法实施细则》规定应于确认收入时开具发票，不得提前或滞后。
2、纳税地点
3、分包工程
发包方— 总承包人— 分包人
淮安－ 北京（3000万元）－杭州（2000万元）
↓
差额3000万元交税
2000万元代扣代缴
分录：借：营业税金及附加 3000万元*3%
应付账款 2000万元*3%
贷：应交税金 5000万元*3%
江苏省规定：三包、四包等要缴税。
4、挂靠工程（本质上是非法的）
国税函[1995]156号《国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》规定：签订工程承包合同的施工单位无论是否参与施工，均必须按照“建筑业”税目征收营业税。
5、甲供材料
指发包方自己购买材料，施工单位仅提供劳务。
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十八条规定：纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。
财税[2006]114号《关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知》规定：纳税人以清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额。
例：甲方（建设单位）自行购买2000万元材料
乙方（施工单位）提供劳务3000万元
工程承包合同中承包额3000万元应该是包含营业税的，营业税＝5000万元*3%＝150万元。
分录：建设单位
购入材料
借：工程物资 2000万元
贷：银行存款 2000万元
领用凭领料单据
借：开发成本－建筑工程成本－材料成本2000万元
贷：工程物资 2000万元
收到施工单位开来的发票
借：开发成本－建筑工程成本－施工费3000万元
贷：应付账款 3000万元
施工单位
收到工程价款
借：银行存款 3000万元
贷：主营业务收入 3000万元
缴税
借：主营业务税金及附加 150万元
贷：应交税金 150万元
请注意：开票金额和交易金额、计税依据与会计制度、会计制度与税法规定的差别。
6、设备工程
建筑安装营业税的计税依据，包括材料，但不包括设备。（苏地税发[2003]238号《江苏省地方税务局关于进一步明确建筑业营业税计算依据的通知》）
7、自建自用建筑物
国税发[1993]25号《国家税务总局关于出售自建建筑物征收营业税的通知》规定：施工单位自建建筑物作为固定资产使用，免征建筑业营业税，如果该项自建建筑物对外出售，除按销售不动产征收营业税外，还需缴纳建筑业营业税。
财税字[2001]160号《关于明确〈中华人民共和国营业税暂行条例实施细则〉第十一条有关问题的通知》分公司给总公司提供施工劳务，不征营业税，但两个具有法人资格的企业相互提供劳务必须征税。
第二讲 土地增值税政策分析与操作实务
一、征税范围
1、销售房屋、建筑物。
2、转让土地使用权。
二、征税对象 最基本的核算单位
三、征收方式 按月预缴，项目销售完毕清算多退少补。
财税[2006]21号《财政部
国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》建筑面积销售达85%，可以清算。预征比例由主管税务机关区分不同项目分别确定，普通住宅、写字楼、商铺、别墅等。
计算公式 本月预缴税款＝（主营业务收入+期末预收账款余额－期初预收账款余额+视同销售收入+相关的经济利益）*预征比例
视同销售指将开发产品用于投资、抵债、非公益性捐赠等换取其他资产。
相关经济利益指与本项目有关的违约金、延期付款利息、转让车位等收入。
四、土地增值税的清算办法
（一）收入额
包括：房屋销售收入、视同销售收入、相关经济利益。
（二）扣除额
1、地价：土地出让金、契税
注意下列问题：
不得擅自按评估价调账；
接受投资的土地，按照投资合同确认的价格确定；
以合并、分立改组方式取得的土地允许扣除的土地款以历史成本为原则；
必须取得合法的凭据。
2、开发成本（剔除成本中的地价、利息支出）
《企业会计制度》第47条规定：企业征用的土地，首先按照土地使用证上注明的年限按月摊销，待利用该块土地开发产品时（打第一根桩时）将摊余价值结转到开发成本。
（1）有无以拆迁补偿的名义虚列成本套现？财税[2004]134号《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》。税务部门发放的专用收据，同时将拆迁文件、被拆迁户姓名、工作单位、身份证复印件、联系方式、被拆迁路（段）及门牌号、面积、补偿标准、补偿金额、收款人签章等资料备查。
（2）前期开发费（如农民工挖土费等）有无虚列成本？是否取得合法凭据？
A、必须存在真实交易；
B、必须取得地税门市发票。
（3）建筑成本有无虚列？
A、假发票；
B、地税门市虚开的建安发票、施工、装修等；
C、甲供材料重复计入成本；
D、向核定征收方式的施工企业或者关联方施工企业支付的工程款明显不合理；
（4）有无将固定资产、关联方的固定资产成本记入开发成本？
（5）有无将期间费用和开发成本作严格划分？
“开发成本－间接费用”是指二级管理机构发生的工资、福利费、办公费用、折旧、低值易耗品摊销、周转房摊销，凡没有成立二级管理机构的单位，上述费用一律在管理费用核算。
（6）在土地增值税清算、年终申报所得税之前，已结转的成本中，没有取得合法凭据的不得扣除。
3、开发费用：管理费用、利息费用、营业费用。由于期间费用是无法对象化的，税法特案规定，按以下公式计算：
开发费用＝（地价+开发成本）*10%
4、开发税金：营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加费。不包括印花税、契税。
5、加计扣除
加计扣除额＝（地价+开发成本）*20%
合计扣除额＝1+2+3+4+5＝（地价+开发成本）*130%+开发税金
（三）增值额＝收入额－扣除额
（四）增值率＝增值额/扣除额*100%
（五）应纳税额＝增值额*税率－扣除额*扣除率
（六）四级超率累进税率表
增值率税率扣除率
50%以下30%0%
50%－100%（含）40%5%
100%－200%（含）50%15%
200%以上60%35%
（七）会计处理
借：主营业务税金及附加
贷：应交税金－土地增值税
退税作相反会计分录！
（八）转让旧房如何计算土地增值税？
1、转让收入
2、扣除金额
（1）评估价，没有评估价的，能取得外购发票的，按下列公式计算：
买价+买价*5%*使用年限（财税[2006]21号《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》）
既无评估价，又不能取得外购发票的，由税务机关实行核定征收。
（2）转让过程中的营业税及附加
（3）评估费用
3、增值额＝收入额－扣除额
（九）税收优惠
1、财税字[1999]210号《财政部
国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》：个人转让普通住宅用房免征土地增值税。
2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，房地产企业开发的普通住宅用房增值率不超过20%的，免于征收土地增值税，超过20%的应就其全部增值额征税。
3、财税字[1995]48号《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定，以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
财税[2006]21号《财政部
国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
4、财税字[1995]
48号《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。（分立、合并）
第三讲 企业所得税政策分析与操作实务
重要文件：
国税发[2006]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》
财税[2000]84号《财政部 国家税务总局关于随军家属就业有关税收政策的通知》
财税[2003]26号《财政部 国家税务总局关于自主择业的军队转业干部有关税收政策问题的通知》
应明确的问题：
1、预收账款如何征税？
2、收入确认的时间和金额？
3、允许扣除的成本费用的规定。
4、视同销售的规定。
5、合作建房的所得税的处理。
6、新办房地产企业在取得第一笔收入之前的费用的处理。
7、利息扣除的规定。
8、样板房、售楼部的税务处理。
9、开发产品出租的税务处理。
交税公式：
本期应预缴所得税＝［会计利润+（期末预收账款余额－期初预收账款余款）*毛利率－相关税金－弥补亏损］*33%。
相关税金＝（期末预收账款余额－期初预收账款余款）*6.05%（陈注：此公式建立在期初预收账款交纳的营业税等已扣除，如没有扣除则直接用期末预收账款余额乘税率）
年终汇算清缴应缴所得税＝［会计利润+（年末预收账款余款－年初预收账款余额）*（毛利率－相关税金税率）－纳税调整－弥补亏损］*33%
相关的纳税调整（重点）
一已售开发产品的计税成本与会计成本的差异
二其他差异项目
1视同销售：开发产品固定资产、对外投资、抵债等方面。
2接受捐赠的现金与非现金资产都要并入当期所得额征税。
《国家税务总局关于做好已取消和下放管理的企业所得税审批项目后续管理工作的通知》（国税发［2004］82号）
《国家税务总局关于执行〈企业会计制度〉需要明确的有关所得税问题的通知》（国税发［2003］45号）
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发表于 2009-8-4 09:58:47
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发表于 2013-9-19 15:13:54
